Что такое закладная на квартиру
Самый простой вариант сегодня покупки жилья — через ипотеку. По сути — это кредитный договор, но на крупную сумму. Естественно, банк, выступая в качестве кредитора, желает себя всячески обезопасить от возможных ситуаций, когда заемщик не выполняет обязательства. Само жилье, которое приобретается, до окончания действия ипотечного договора числится залоговым имуществом. Но передать его, к примеру, факторинговой компании — затруднительно. Однако недвижимость можно перевести в разряд ценных бумаг. Это и есть ответ на вопрос, для чего нужна закладная квартиры при ипотеке. Этот документ — это право банка распоряжаться одновременно и имуществом, и долговыми обязательствами заемщика. Соответственно, банк может передать ценную бумагу любому другому лицу, организации. Или вовсе на её основе эмитировать акции и продать потенциальным инвесторам. В последнем случае для заемщика ничего не меняется: он продолжить платить ипотечный кредит так, как и прежде. Но именно оформление закладной на квартиру позволяет это делать. Без этого банк сможет лишь передать право на распоряжение жильем целиком. А мало кто из инвесторов или факторинговых компаний будет заинтересован в такой крупной сделке (цена недвижимости может составлять и свыше 30 тысяч долларов ведь).
Закладная на квартиру по ипотеке - что это
Обязательна ли закладная
А как оформляется закладная на квартиру по ипотеке? На самом деле, её наличие — не обязательно. Законодательные требования к наличию данного документа не выдвигаются. Однако банки настаивают на том, чтобы закладная была, и она будет действительной исключительно в том случае, если её подпишет сам заемщик.
Можно ли отказаться? В теории — да. Но банк при этом может отказать в оформлении ипотечного договора полностью. Или же повысить процентную ставку, так как для него потенциальные риски будут выше. Ведь при возникновении просрочки «избавиться» от проблемного договора будет намного сложнее.
Если опираться на практику, то закладная при покупке квартиры сейчас российскими банками оформляется буквально в 98% случаев. Исключение — это если заемщик пользуется какой-либо государственной программой по покупке жилья. Ведь в этом случае в качестве гаранта выступает само государство. Риски для банка — существенно ниже. Да и в качестве распорядителя финансовое учреждение при таком раскладе выступать попросту не сможет.
На какие объекты предоставляется
Как сделать закладную на квартиру при ипотеке? В теории, сформировать её можно на любой договор, подразумевающей получения у банка финансов на приобретение недвижимости. Не только жилой, но и под последующую застройку, коммерческую и так далее. Суть в том, что финансы заемщик получает под конкретную цель — приобретение недвижимости, которое до выплаты всех процентов будет считаться залоговым имуществом (с обременением).
Но чаще всего оформляют закладную именно на квартиру. Причем, преимущественно в новостройках. Так как ипотеку на покупку жилья на вторичном рынке банки в последнее время выдают совсем неохотно.
Юридическое значение
А зачем нужна закладная на квартиру? Она является своего рода подтверждением, что недвижимость — залоговая. Но закладная — это право востребования. Которым, согласно действующим нормативам, кредитор может распоряжаться по своему усмотрению. Он может его продать в другую финансовую компанию, передать коллекторам и так далее. Естественно, если заемщик порядочно выполняет свои обязательства, то подобные ситуации — практически исключены.
Но если заемщиком допущены многочисленные просрочки по графику платежей, досудебное разбирательство каких-либо сдвигов не принесло, то оптимальное решение для банка — передать право востребование коллекторам. Но такие крупные договора факторинговые компании практически не интересуют — это для них слишком рискованно. Вот такая ситуация — простое понимание, для чего нужна закладная на квартиру. Кредитор может право востребования разделить на множество частей. И каждую из них — отдать отдельной факторинговой или финансовой компании. Условия ипотеки не меняются. Но вот требовать выплаты своей части каждая сторона договора сможет на равных правах.
Как выглядит закладная на квартиру
Какие данные вносятся
А как выглядит образец закладной по квартире в ипотеке? На самом деле, единого шаблона — не существует. Каждый банк или учреждение оформляет документ по своей собственной форме. Но во всех них содержится в обязательном прядке следующая информация:
• стороны ипотечного договора;
• детальные данные банка (реквизиты), заемщика;
• условия ранее составленного договора (как правило, просто вписывается серийный номер ипотеки);
• дополнительные условия обременения, а также фактические обстоятельства, при которых они вступают в действие;
• дата заключения;
• условия расторжения;
• подписи каждой из сторон (обязательно со стороны заемщика).
Это базовые правила, как выглядит закладная по квартире в ипотеке. И документ составляется минимум в 2 экземплярах: один остается у самого кредитора, второй — предоставляется заемщику. Если эти условия не соблюдаются, то закладная не может считаться юридически оформленной правильно. Соответственно, никакой правовой основной не обладает. Кстати, подобные ситуации — не редкость, если учитывать судебную практику.
Как оформляется
А как оформить закладную на квартиру по ипотеке и когда это делается? Всё это на себя берет кредитор. Как правило, закладная входит в состав всего пакета документов по ипотеке. То есть заемщик просто ознакомиться с документом, подпишет его (или может отказаться это делать).
В электронном виде закладные тоже оформляются. Для заемщика это несколько удобней, но требуется наличие действительной ЭЦП, с чего у многих и возникают проблемы.
Может ли быть ситуация, что ипотека уже оформлена, заемщик заехал в свою квартиру и уже после этого ему будет предложено оформить закладную? Да, это вполне законно. Но и отказ от подписания такого документа со стороны заемщика — тоже вполне законный.
Нужно понимать, что закладная — это дополнительная защита для банка. И новые обременения для самого заемщика. Соответственно, если имеется возможность, то от подписания данного документа лучше отказаться.
В случае если клиент уверен на 100%, что сможет справиться с финансовой нагрузкой, что не будет нарушать установленный график платежей, не допустит просрочек, то закладная никоим образом не создаст ему проблем. По сути, пользоваться ею банк будет преимущественно при неисполнении клиентом взятых обязательств.
Регистрируется ли накладная
Да, документ регистрируется установленным образом в Росреестре. Его копия направляется в уполномоченный орган. В ЕГРН ставится соответствующая отметка, что значит закладная при ипотеке на квартиру вводит дополнительные обременения, с которыми согласился заемщик (вторая сторона договора).
Кстати, это сформирует юридические проблемы, если недвижимость в скором времени планируется продать (например, из-за развода мужа и жены). Для большинства подобных операций в обязательном порядке придется получать разрешение со стороны банка. А если право востребование уже было передано сторонним организациям, то и у каждой из них.
Зачем нужна закладная на квартиру
Как снять
Как снять закладную с квартиры? Только убрать те основания, которые вводят обременения. Если ипотека полностью уплачена, то банк обязан уведомить Росреестр о том, что закладная — утратила свою актуальность. Клиенту в этом случае ничего делать не нужно.
Важно! На практике, нередко бывает так, что аннулировать закладную банк забыл. В этом случае рекомендуется обратиться с заявлением. А если не будет реакции в течение 10 рабочих дней, то уже с претензией. Причем, её можно направить и в Центробанк: это будет основанием для того, чтобы банк получил крупный штраф.
Как узнать, где закладная на квартиру? Фактический владелец недвижимости, указанный в договоре купли-продажи, может в любой момент запросить получение выписки из ЕГРН. Там и будут значиться все запрашиваемые данные. Кстати, заемщик может и сам уведомить Росреестр о том, что ипотека — выплачена. Рекомендуется это делать вместе с отправкой претензии в сторону банка.
Что закладная дает банку
Так зачем делается закладная на квартиру при ипотеке банковским учреждением? Самые распространенные сценарии использования документа следующие:
1. Передать залог любой другой финансовой организации (уполномоченной покупать право востребования). Причем, согласовывать с самим заемщиком это не нужно. Если бы закладной не было, то без согласия клиента сделать это не получилось бы.
2. Частично продать долг. В качестве покупателя может значиться какой-нибудь другой банк, финансовое учреждение, коллекторская компания и так далее.
3. Произвести обмен закладными. Подобные операции на инвестиционном рынке тоже бывают достаточно часто. Это один из инструментов для увеличения прибыльности своих инвестиций со стороны банка.
4. Продать залог, но оформив его в качестве ценной бумаги (с неограниченным сроком действия).
5. Отказаться от права востребования. Такое происходит, если квартиру «отнять» невозможно, но при этом заемщик подал заявление о признании банкротства.
На самом деле, условных «сценариев», как банк может использовать закладную — масса. Выше перечислены лишь самые распространенные варианты.
Аннулирование закладной
Это можно сделать 2 способами:
1. Банк самостоятельно направляет извещение в Росреестр. Самый удобный вариант, но иногда банковские учреждения почему-то игнорируют это. Причем, «наказать» их за это можно только если ранее уже была подана претензия, но проигнорирована со стороны банка.
2. Можно самостоятельно обратиться в представительство банковского учреждения. И получить документ о закрытии кредитного договора (той самой ипотеки), а также накладную. Далее можно обратиться в МФЦ, где как раз закладную и аннулируют (поставят соответствующий штамп).
Аннулированную закладную рекомендуется сохранить. На тот случай, если ипотечный договор каким-то образом окажется у коллекторов. Такие ситуация, по ошибке со стороны банка, тоже случались. И при отсутствии аннулированного документа разбирательства затягивались на множество месяцев.
Заключение
Закладная на квартиру по ипотеке: что это? Документ, который расширяет полномочия банка в отношении залогового имущества в тех случаях, если клиент — нарушает условия ипотечного договора, допускает просрочки. Он предоставляет возможность передать, продать часть задолженности сторонней организации. И это — без согласования с заемщиком. То есть при наступлении таких оснований, банк приобретает полномочия распорядителя прав востребования.
В каких случаях закладная оформляется? Практически всегда при получении ипотеки на приобретение квартиры, дома, прочей недвижимости. Можно ли отказаться от неё? Если закладная уже оформлена, то аннулировать её удастся лишь после полного погашения ипотеки. До оформления — отказаться можно. Но банк после этого может отклонить свое предложение по ипотеке или же использовать более высокую процентную ставку.
Сколько стоит оформление закладной? Нисколько, никаких пошлин уплачивать тоже не потребуется. Но если у заемщика есть возможность отказаться от неё, то лучше этим воспользоваться.
Срок действия закладной указывается в ней самой. Но чаще всего банки там просто прописывают, что срок — неограничен. Это означает, что документ будет действительным до тех пор, пока юридической силой обладает основание: сам ипотечный договор.
