Какие бывают ограничения в пользовании участком земли

Среди основных ограничений выделяют:

• запрет на конкретное использование ЗУ, например, нельзя строить высотные дома или коттеджи в исторической зоне;

• обязанность пропускать людей и транспорт по собственной территории (сервитут);

• правовые запреты на владение землей (ипотечный договор, арест имущества, ЗУ в доверительном управлении или налоговом залоге).

Установление ограничений прав гражданина на земельные участки – прерогатива государства, только его представители вправе на основании закона или судебного решения ограничивать права гражданина в отношении ЗУ. В Приказе Налоговой службы РФ от 2017 года указаны коды ограничений прав на земельный участок. Информацию можно также найти на профильных сайтах, в том числе на портале Росреестра.

Статья № 1 Кодекса градостроения России сообщает о зонах с особыми условиями использования ЗУ. К этим зонам относят: охранные, санитарные зоны, территории, где расположены объекты культурного наследия страны. Кроме того, это: водоохранные территории и зоны затопления, территории охраны источников снабжения питьевой водой. Запреты связывают не только с землей, а еще и с памятниками, на ней расположенными.

Статья № 87 Земельного кодекса РФ обязует власти уведомлять собственников об установлении такой зоны на его ЗУ в течение двух недель с момента вступления решения в силу. Закон не уточняет, кто должен рассылать уведомления, поэтому нередки ситуации, когда владелец земли не знает об ограничениях, которые установило на его ЗУ государство. Подробно разберем виды ограничений прав на земельные участки.

Сервитут или использование ЗУ с некоторыми обременениями законодательно описан в статье № 274 ГК России. Ограничение устанавливают в следующих ситуациях:

• отсутствует доступ к определенному ЗУ – в этом случае необходимо договориться с соседями о возможности прохода через их территорию;

•на участке земли отсутствуют колодец или иной доступ к воде, соседей можно попросить о пользовании его источником воды за плату или по иной договоренности;

• появилась необходимость прокладки электрического кабеля по территории соседнего ЗУ;

• проводятся строительные работы, демонтаж или эксплуатация систем жизнеобеспечения – электросетей, газопроводов и водопроводов;

• запланирована прокладка автомобильных трасс, кабелей инженерных сетей;

• в этих местах косят сено, охотятся, рыбачат.

Сервитут устанавливается и по другим причинам, когда требуется доступ к соседним ЗУ. Платным сервитут бывает редко, обратиться за компенсацией неудобств можно в орган, установивший ограничение. Размер платы должен соответствовать размерам проблем, которые появились у владельца участка из-за сервитута.

В статье № 105 Кодекса о пользовании землей указаны основания ограничения прав на земельные участки в зонах с особыми условиями (ЗОУИТ), к ним относят:

• линии электропередач, газопроводы, водопроводные магистрали, нефтепроводы, спутниковые и телефонные линии связи;

• санитарные защитные зоны, формирующиеся вокруг предприятий, являющихся источником загрязнения природы;

• территории, на которых размещены объекты, находящиеся под охраной Министерства культуры;

• зоны затопления и подтопления, придорожные земли, леса, рыболовные зоны.

Владельцы земель в особых зонах вправе продать, подарить, завещать или сдавать в аренду участок в особой зоне. На этих территориях запрещены действия, противоречащие их законному использованию. Например, если по ЗУ проходит электрокабель, то копать здесь землю запрещено. Часто бывает, что земля остается в охраняемой зоне, но по факту такой уже не является. Для снятия ограничений нужно обратиться к кадастровому инженеру, который уточнит сегодняшнее состояние участка. Если фактические ограничения отсутствуют, границы охранной зоны можно перенести, обратившись в организацию, наложившую запрет, а потом в Росреестр.

Одним из условий ограничения прав на земельные участки является аренда. Договор может быть заключен на краткосрочный или долгосрочный периоды. Обременение на ЗУ возникает с момента регистрации арендного договора. Период действия договора также рассчитывается с момента его регистрации. Если на участок с обременением по аренде нашелся покупатель, он может приобрести его без согласия арендаторов. Договор по аренде также не разрывается. Когда землевладение приобретено, новый арендодатель и арендатор сохраняют договорные обязательства. Если период действия договора истекает, и он не перезаключается, снимается арендное обременение.

Арест относится к понятиям ограничения прав на земельные участки. Арест налагается согласно судебному решению или постановлению службы судебных приставов. Арестовывают ЗУ практически всегда из-за долговых обязательств собственника. Участок в этом случае попадает под арест или его описывают.

Владелец ЗУ, находящегося под арестом, не вправе совершать с ним какие-либо действия. Землевладение нельзя продать, сдать в аренду на любой срок. Запрещается дарение, использование земли в качестве залоговой собственности. Запрет отражается на сайте Росреестра, сделку по отчуждению земли не зарегистрируют.

Снять обременение можно через суд. Иск вправе подать собственник или наследник. Суду предъявляют подтверждение выплаты долга. Кроме того, в суд предоставляют свидетельство о собственности, решение судебного органа об аресте, квитанции о погашении задолженностей. Если суд примет решение о снятии ограничения, то с решением необходимо обратиться в орган, который арестовывал ЗУ, а потом в Росреестр, чтобы его представители передали информацию в ЕГРН.

Ипотеку разделяют на два вида – в силу закона и в силу договора.

1. Ипотека по закону предполагает оформление целевого займа на приобретение ЗУ. Банк при заключении ипотечного договора требует залог, им становится ипотечный ЗУ. Договор ипотеки в силу закона регистрируют, сразу после регистрации возникает обременение. На ипотечной земле можно строить, но в случае задолженности перед банком и невозможности решить вопрос, кредитное учреждение конфискует землю вместе с постройками. ЗУ можно продать или сдать в аренду с согласия банка.

2. Ипотека по договору возникает, когда заемщик приобретает ЗУ в кредит и получает участок без обременения. Затем он передает банку документы на купленную недвижимость, которая станет предметом залога. На следующем этапе составляется ипотечный договор, на ЗУ накладывают запрет, и ипотека начинает действовать.

Среди вопросов о том, что означает ограничение прав на земельный участок, встречается вопрос по нормам налогового залога. Этот вид залога означает, что налогоплательщик таким образом выплачивает задолженность по налогам. Право на залог предоставляется гражданину в силу закона. Имущество должника, к которому, в том числе относится ЗУ, становится залогом по налогу.

Имущество переходит в залог, если гражданин не выплатит долги в течение 30 дней. Налоговый орган автоматически переводит под залог участок должника. Залог официально регистрируется. Избежать этого обременения можно, заручившись банковской гарантией о выплате банком недоимки, или оформив поручительство у третьего лица.

Землевладение, принадлежащее налогоплательщику, будет освобождено от обременения, если долг по налогу выплачен или признан безнадежным. Освобождение от запретов возможно, если налоговый орган пересмотрел прежние решения в результате судебного разбирательства.

Этот вид ограничений регистрируют в Росреестре. В случае доверительного управления участком назначается управляющий, в обязанности которого входит решение всех вопросов, касающихся земли. Переход права собственности к управляющему не происходит, земля остается в собственности владельца. Согласно ФЗ № 10 и № 101 ранее подписанные договоры аренды можно считать договорами доверительного управления. Арендатор выступает в роли управляющего, а арендодатель становится выгодоприобретателем. Сроки ограничения прав на земельные участки указываются в арендном договоре.

Несмотря на причисление арендных соглашений к доверительному управлению, правовой режим этих документов не совпадает. Арендная плата включается по закону в себестоимость, а вознаграждение управляющего к себестоимости не относят. Итог: нормы распространяются на арендные соглашения только в том случае, если они ранее не были приведены в соответствие с действующими законами РФ.

Чтобы выяснить случаи ограничения прав на земельный участок, обращаются в МФЦ, сотрудники центра сделают запрос в организацию Росреестр. Оттуда придет выписка, в которой будут указаны запреты на ЗУ и сроки их действия. Можно провести проверку не выходя из дома, для этого заходят на сайт Росреестра, вводят кадастровый номер ЗУ, далее открывается доступная по нему информация.

Власти предоставляют гражданам широкий спектр опций по проверке статуса земли. Возможностью выяснить порядок ограничения прав на земельные участки стоит воспользоваться, чтобы не попасть в неприятную ситуацию, узнав об ограничениях уже после приобретения земли.