Продажа ипотечной квартиры: что нужно знать собственнику
Гражданин сначала обращается в банк за кредитом для покупки жилья, а максимум через 5-10 лет интересуется, можно ли и как продать квартиру в ипотеке. Заемщику, перед тем как обращаться к риэлтору и размещать объявления в интернете, необходимо обратиться к кредитору и заручиться его согласием. Нужно отметить, что в последние годы в банках появился даже отдельный продукт. Финансисты активно кредитуют покупку жилья, уже находящегося в залоге. И это даже выгодно кредиторам. Объекты недвижимости уже проверены службой безопасности, не возникают проблемы с титулом, никто из посторонних не предъявляет на предмет купли-продажи права.
Как продать квартиру в ипотеке
Виды обременения для ипотечных квартир
В соответствии с действующим законодательством ипотека может быть:
• в силу закона;
• в силу договора.
Первый вариант предполагает, что банк деньги выдает целевым образом на покупку некоторого недвижимого имущества. И, пока задолженность полностью не погашена, квартира (иной объект) остается в залоге у кредитора. Максимальная сумма по договору не превышает 85-90% от оценочной стоимости недвижимости.
А во втором случае жилье предоставляется кредитору в качестве обеспечения по любому кредитному договору, в том числе нецелевому. Стандартно гражданин может получить не более 65-75% от стоимости залога, обозначенной в отчете оценщика.
Продать залоговую квартиру можно и в том, и в другом случае. При ипотеке в силу договора банк может затребовать у заемщика иной равноценный объект в качестве обеспечения. Если заемщик не допускает просрочек, жилплощадь еще не является предметом судебного спора, кредиторы обычно не возражают против сделки.
Как выгодно и быстро продать купленную ипотечную квартиру: актуальные схемы действий
В самом простом варианте заемщик, желающий избавиться от залогового имущества, расплачивается с банком, снимает обременение, а потом уже занимается вопросами продажи.
Но этот вариант приемлем, например, если:
1. Осталось внести всего несколько платежей, и покупатель располагает нужной суммой.
2. Заемщик имеет достаточно высокий доход, и его текущая кредитная нагрузка позволяет оформить еще один кредит, чтобы расплатиться по ипотеке.
Если собственник квартиры решает закрыть обязательства досрочно, ему необходимо уведомить об этом банк (стандартно это нужно сделать за 30 дней) и заранее внести нужную сумму на счет. В назначенный день произойдет списание денег.
Далее заемщик может обратиться в банк с заявлением о выдаче закладной. В соответствии со ст. 17 Закона «Об ипотеке» на возврат этого документа у кредитора есть максимум 1 (один) месяц. Далее закладную с отметками закрытии задолженности надлежит передать в Росреестр. В Регистрационной палате снять обременение обязаны в течение 3 (трех) дней. Заявитель получит выписку из ЕГРН, подтверждающую, что жилплощадь свободна от претензий третьих лиц, ее можно продавать, дарить и т. д.
Но не все и не всегда располагают суммой, достаточной для досрочного погашения многомиллионного кредита. К тому же в законе «Об ипотеке» ничего не сказано насчет того, через какое время, сколько месяцев или лет можно продать ипотечную квартиру. Заемщик уже через год-два может задуматься о смене места жительства. И описанный выше вариант ему не подойдет. Значит, можно и нужно выбирать иную схему продажи.
Можно ли продать ипотечную квартиру
Покупатель вносит задаток в счет закрытия задолженности
Один из самых востребованных способов, но в то же время очень рискованный для покупателя. Он в качестве задатка передает продавцу сумму, достаточную для расчета с банком. Окончательный расчет происходит уже после переоформления права собственности. Риск же заключается в том, что текущий собственник может закрыть свой долг за счет третьего лица, а потом отказаться от сделки.
Потенциальному покупателю, чтобы не столкнуться с подобной ситуацией, нельзя передавать задаток «с глазу на глаз». Нужно настаивать на составлении даже не расписки, а предварительного договора купли-продажи с внесением всей суммы — для банка и непосредственно продавца — на аккредитивы.
Чтобы продать залоговую ипотечную квартиру по этой схеме, нужно действовать в соответствии с алгоритмом ниже:
1. Информирование банка о намерениях собственника. Менеджеры кредитора могут даже подготовить договор с учетом всех реалий, например, того факта, что на недвижимость наложено обременение.
2. Покупатель открывает два аккредитива и вносит деньги: в счет погашения задолженности и остаток — для продавца.
3. Стороны в присутствии представителя банка заключают сделку. Дополнительный экземпляр договора остается у кредитора. Еще один потребуется для Росреестра. Также в регистрационную палату предоставляется разрешение от банка на продажу залога.
4. В ЕГРН вносятся данные о смене собственника. Но квартира все еще остается под обременением.
5. Средства из первого аккредитива поступают на счет банка. Только после этого кредитор закрывает задолженность и отдает закладную с необходимыми отметками.
6. Уже новый собственник вновь обращается в Росреестр с заявлением о снятии имеющихся обременений в пользу третьих лиц.
И только после этого продавец может рассчитывать на получение денег со второго аккредитива. На этом сделка купли-продажи завершена.
Покупка с погашением задолженности за счет покупателя и приостановкой регистрации в Росреестре
От предыдущей схемы этот вариант отличается тем, что представители банка непосредственно не участвуют в подготовке и подписании договора купли-продажи. Но требование об обязательном уведомлении кредитора остается.
Стороны самостоятельно готовят и подписывают соглашение о продаже. Деньги также вносят на аккредитивы. Но в Росреестр для регистрации перехода права собственности передают только экземпляр договора. Разрешение банка отсутствует. Сотрудники регпалаты в подобной ситуации принимают пакет документов, но регистрационные действия приостанавливают. Соответствующее постановление передается заявителю.
Только после этого стороны по сделке вскрывают первый аккредитив. Эта сумма перечисляется на счет банка для закрытия задолженности. В установленные сроки продавец получает закладную для передачи в Росреестр. И уже после регистрации перехода права собственности бывший собственник получит деньги со второго аккредитива.Этот способ более рискован для покупателя, чем первый. Отсутствует гарант в виде представителя банка. Еще одна сложность в том, что Росреестр может не приостановить регистрацию перехода права собственности, а просто вернуть пакет документов подателю.
Как продать квартиру, купленную в ипотеку, с участием нотариуса
Если покупатель не хочет рисковать даже минимально при оформлении сделки, он может настоять на проведении ее через нотариуса. Для размещения денег в этом случае используют не аккредитивы, а депозитный счет. Открыть его обязан именно нотариус, базируясь на положениях ст. 860.11 ГК РФ.
Основное преимущество варианта в том, что обращаться в Росреестр придется только один раз. Договор купли-продажи подписывают в присутствии нотариуса. Далее происходит погашение задолженности перед банком с перечислением денег с депозитного счета. И уже после получения закладной именно нотариус передает пакет документов в Росреестр для регистрации перехода права собственности.
Уведомлять банк даже при использовании этой схемы придется обязательно. Как минимум необходимо получить информацию об остатке задолженности.К плюсам варианта можно отнести ускоренную регистрацию в Росреестре. Если стандартно на переоформление сведений в ЕГРН требуется 5 дней, то заявление от нотариуса обязаны обработать в течение 3 дней.
Определенным минусом можно считать повышенные расходы. Покупателю придется оплатить услуги нотариуса. Стандартный тариф начинается от 3000 рублей. Но нельзя забывать и об оплате технической работы нотариальных работников и аренде депозитного счета.
Как продать ипотечную квартиру
Как продать ипотечную квартиру, например, Сбербанка с заменой заемщика по кредитному договору: пошаговая инструкция
Все предыдущие схемы предполагают, что потенциальный покупатель располагает суммой, достаточной для покупки недвижимости за наличный расчет. Но чаще он планирует также использовать заемные средства, в том числе от того же банка, где оформлен первоначальный договор.
При использовании этой схемы начинать придется с оценки покупателя. Банк проверит его платежеспособность, состояние кредитной истории и т. д. Могут потребоваться созаемщики и/или поручители.
Если покупатель соответствует требованиям кредитора, продажа квартиры будет проходить по следующему алгоритму:
1. Подготовка и подписание договора купли-продажи. Готовит документ представитель банка.
2. Покупатель подписывает кредитный договор.
3. Документы по сделке передаются в Росреестр. В ЕГРН вносится запись о смене собственника. Но также делается пометка о том, что на объект наложено обременение в пользу банка.
На последнем этапе кредитор закрывает задолженность первоначального приобретателя квартиры. Если с выданного кредита останется какая-либо сумма, ее перечислят продавцу.
Формально задолженность можно перевести и в другой банк, где у покупателя оформлен ипотечный кредит. В этом случае оплата проходит через аккредитивы с применением механизма приостановки регистрации в Росреестре.
Но этот способ сопряжен с рисками для покупателя. Чтобы продавец после погашения задолженности не отказался от сделки, до момента завершения регистрационных действий в Росреестре, он становится поручителем покупателя.
Как можно продать ипотечную квартиру, купленную с материнским капиталом
Если заемщик решает использовать материнский капитал для погашения задолженности по ипотечному кредиту, то после снятия обременения он обязан выделить доли всем детям. Но после этого продать квартиру будет сложнее по следующим причинам:
1. Если в числе собственников недвижимости есть несовершеннолетние, сделку необходимо проводить через нотариуса.
2. Требуется разрешение от органов опеки и попечительства. А его выдадут только в том случае, если детям предоставят новое жилье. И оно должно быть как минимум не хуже имеющегося. В этом случае необходимо не только продать ипотечную квартиру, но и одновременно купить другую.
Формально при продаже жилплощади, купленной с использованием маткапитала, можно использовать любую схему из перечисленных выше. Но после снятия обременения с объекта необходимо обратиться к нотариусу для выделения (дарения) долей детям. Как вариант, родители могут запросить разрешение в органах опеки и стоимость детских долей перечислить на специальные счета. Но предварительно придется обратиться к оценщику.
Как правильно продать ипотечную квартиру после развода
Вне зависимости от того, на кого оформлена недвижимость, если ее покупали в браке, она будет значиться в их совместной собственности. В случае развода бывшие супруги могут выбрать один из следующих вариантов действий:
1. Погашение задолженности с последующей продажей.
2. Разделение кредитного договора на два. Этот вариант предполагает, что квартира находится в долевой собственности. Если банк даст разрешение на разделение обязательств, далее каждый из собственников будет погашать свою часть задолженности и продавать долю при необходимости.
3. Перевод договора на одного из бывших супругов. Он будет полностью владеть квартирой и выплачивать всю сумму по договору.
Второй и третий варианты предполагают, что банк будет заново проводить оценку заемщика. И при наличии сомнений в его платежеспособности может отказать в разделении договора или переводе его на одно из бывших супругов.
Заключение
Выгодно ли продавать ипотечную квартиру, стоит ли это делать, каждый решает самостоятельно. Иногда у заемщика просто нет иного выхода, например, из-за ухудшения финансовой ситуации.
Если принято решение о продаже, собственник может:
• Погасить задолженность досрочно. Этот вариант приемлем, если осталось выплатить относительно небольшую сумму. Далее можно действовать, не запрашивая разрешение у кредитора.
• Закрыть свой договор за счет авансового платежа покупателя. Деньги помещаются на аккредитивы. Сделка проводится при непосредственном участии представителя банка.
• Выбрать вариант с приостановкой регистрации в Росреестре. Способ сопряжен с рисками для покупателя.
• Заменить заемщика по кредитному договору с согласия кредитующего банка.
Если продаваемая квартира куплена с использованием маткапитала, нельзя забывать о выделении долей детям.
Продать ипотечную квартиру можно и при разводе супругов. Но сначала необходимо либо разделить кредитный договор на два (далее каждый собственник продает свою долю), либо переоформить его на мужа или жену.
