Расторжение договора купли-продажи жилой недвижимости
Гражданин ставит подпись под договором покупки квартиры. Но уже завтра понимает, что мог приобрести аналогичный объект и на более выгодных условиях. Либо вообще первоначальный выбор был ошибочным. И вот уже приходится изучать судебную практику по случаям расторжения договоров купли-продажи квартир или иной жилой недвижимости с учетом возможных причин. Оснований для этого может быть много. Кто-то выясняет, что приобретенное жилье просто непригодно для проживания. А кому-то срочно требуются деньги на иные цели. В целом законодательство предусматривает возможность расторжения уже подписанного и даже зарегистрированного в Росреестре договора. Но есть некоторые моменты, о которых нужно знать.
Расторжение договора купли продажи недвижимости
Расторжение и признание договора недействительным — не одно и то же
Сразу нужно отметить разницу между понятиями «расторжение договора в силу разных причин» и «признание договора недействительным». Иногда их путают даже юристы, только начинающие работу. Но разница есть и существенная:
1. Расторжение предполагает, что договор есть и он работает. Но на определенном этапе его действие прекращается. И далее стороны освобождаются от исполнения заложенных в соглашении обязательств.
2. Если договор признан недействительным, значит, его изначально нельзя было заключать. Его положения в любом случае не имеют юридической силы. Применительно к сделкам купли-продажи недвижимости договор будет считаться недействительным, если одна из сторон на момент подписания договора находилась под воздействием алкоголя, психотропных средств. Либо, например, продавцу угрожали и т. д.
Возможные варианты расторжения договора
Законодательно предусмотрены следующие варианты расторжения заключенного договора купли-продажи жилья, например, квартиры или иной недвижимости (до регистрации в Росреестре или позже):
1. По соглашению сторон. Например, договор подписан. Но обе стороны не желают давать ему ход, передавать в Росреестр для проведения необходимых регистрационных действий. В этом случае ситуация может стать обратимой. Обязательное условие расторжения договора купли-продажи объекта жилой недвижимости — никто из участников сделки не предъявляет претензии (любого характера) к контрагенту.
2. По требованию одной из сторон. Этот вариант предполагает, что кто-либо (в равной степени продавец или покупатель) не выполняет свои обязательства и/или нарушает права контрагента. Подобные факты приходится доказывать в суде.
Односторонний отказ от договора в законодательстве не оговаривается. Но участники сделки могут предусмотреть для себя возможность «передумать» в течение 2-3 дней. Штрафные санкции при этом не предусмотрены.
Что нужно знать о расторжении договора по соглашению сторон
В данном случае вообще не имеет значения, прочему продавец и покупатель не желают далее участвовать в сделке. Например, каждый из них нашел для себя более выгодный вариант. Первый может продать квартиру дороже, а второй — купить дешевле либо в более престижном районе.
Если стороны решили расторгнуть договор по взаимному согласию, им необходимо составить и подписать соответствующее соглашение. В документе оговаривают:
• как будет проходить возврат денежных средств;
• как вернуть документы из Росреестра, если пакет уже передан на регистрацию и т. д.
При составлении соглашения необходимо руководствоваться положениями п. 1 ст. 450 ГК РФ и п. 1 ст. 452 ГК РФ. Если первоначальный договор подписывали в присутствии нотариуса, то к нему же придется обращаться и для визирования соглашения. Если документы уже переданы в Росреестр для регистрации перехода права собственности, то потребуется еще один экземпляр соглашения для регпалаты.
Основания для расторжения договора купли продажи недвижимости
Что нужно знать о расторжении договора купли-продажи недвижимости по требованию одной из сторон
Нередки ситуации, когда продавец или покупатель не соблюдают как положения заключенного соглашения, так и законодательства в целом. И при этом нарушения — достаточно серьезные и существенные. Вторая сторона либо вообще не может пользоваться своими правами, либо не получает то, на что рассчитывала изначально. Но доказывать наличие нарушений придется в судебном порядке.
Основанием для расторжения договора купли-продажи объекта недвижимости вне зависимости от сроков его подписания со стороны покупателя могут стать следующие действия продавца:
• отказ выписаться из квартиры. Бывший собственник не освобождает ее и не передает новому;
• сокрытие информации о существенных недостатках. Например, за обоями и декоративной штукатуркой есть трещины, которые просто невозможно устранить самостоятельно даже в ходе капитального ремонта;
• сокрытие данных о том, что в квартире могут проживать, например, лица, отказавшиеся от приватизации, находящиеся в местах лишения свободы и т. д.;
• открытие дела о банкротстве. Здесь велика вероятность того, что сделку признают недействительной по требованию арбитражного управляющего или кого-либо из кредиторов;
• утрата права собственности на квартиру. Например, владелец уже успел ее продать или подарить кому-либо еще.
Право заявить о расторжении договора есть и у продавца. Основная причина — покупатель либо вообще отказывается оплатить квартиру, либо без должных на то оснований затягивает передачу денег.
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры в судебном порядке
Если одна из сторон полагает, что ее права нарушены, действовать необходимо в следующем порядке.
Подготовка претензии в письменном виде и передача ее нарушителю
Досудебный порядок обязателен для дел подобного рода. Пострадавший на листе бумаги обозначает:
1. Кому адресована претензия: ФИО, адрес регистрации, паспортные данные (при наличии таких сведений).
2. Суть своих претензий. Например, пострадавший может потребовать, чтобы продавец передал ему квартиру в соответствии с договором. А бывший собственник имеет право настаивать на полной оплате объекта недвижимости.
3. Разумный срок на исполнение требований.
4. Заявление о том, что при игнорировании претензии дело будет передано на рассмотрение в суд.
5. Дату составления и подпись.
В соответствии со ст. 452 ГК РФ обращаться в суд можно, если получатель претензии отказался исполнить или просто проигнорировал обозначенные в ней требования. Если пострадавший не обозначил в жалобе срок на выполнение, ждать придется 30 дней.
Подготовка иска в суд
Заявление необходимо правильно составить:
1. Если продавец скрыл существенные дефекты, покупателю необходимо изначально обратиться к оценщику и определить сумму, необходимую на их устранение.
2. Если продавец отказывается освободить помещение, в иске важно указать, когда должна была состояться передача квартиры.
3. Если покупатель не оплачивает купленный объект, потребуются данные о суммах: оплаченной и задолженности.
К иску необходимо приложить копии непосредственно договоров и иных документов, подтверждающих наличие нарушений. Непосредственно в ходе заседания судья имеет право проверить подлинники.
Если речь идет именно о расторжении договора, нельзя забывать о требовании вернуть уплаченную сумму денег в полном объеме. Это особенно актуально для несостоявшихся покупателей.
Расторжение договора купли продажи недвижимости судебная практика
Отстаивание своей позиции в судебных заседаниях
Пострадавший может самостоятельно приезжать в суд или передоверить защиту своих интересов адвокату. С ним необходимо заключить договор и оформить на него нотариальную доверенность с обозначением полномочий.
В ходе заседаний придется доказывать, что вторая сторона по договору действительно не исполняет свои обязательства, например, не оплачивает покупку или отказывается передать квартиру покупателю.
Сложнее всего доказать наличие дефектов, скрытых продавцом при оформлении сделки. Судья может и не принять оценку (экспертизу), предоставленную покупателем, и назначить новые исследования.
Важно отметить, что оплачивать и госпошлину за обращение в суд, и все экспертизы будет проигравшая сторона.
Получение решения
Как минимум, потребуются два заседания. На первом судья узнает суть дела, предлагает сторонам урегулировать проблему добровольно. На втором заседании проблему уже рассматривают по существу. Но, если потребуются экспертизы, рассмотрение дела может затянуться и на год.
Далее судья выносит вердикт. Его предоставляют в Росреестр. Переоформить право собственности на спорный объект после этого невозможно. Дело о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества на этом завершается. Квартира возвращается первоначальному владельцу, а деньги — покупателю, если он успел их выплатить.
Ситуация усложняется, если продавец уже успел потратить полученные средства. Взыскивать их придется уже через судебных приставов. И зачастую процесс затягивается на долгие годы.
Порядок расторжения договора купли продажи недвижимости
Документы по сделке переданы на регистрацию — можно ли ее аннулировать
Закон это позволяет. Но сначала необходимо отметить следующие моменты:
1. Как только Росреестр зарегистрирует переход права собственности на объект, договор будет считаться заключенным.
2. Если и данные о новом владельце внесены в ЕГРН, и оплата за объект передана продавцу в полном объеме, договор называют исполненным. Но нужно учитывать, что стороны могут внести в соглашение и иные условия.
Возможность аннулировать сделку зависит от того, на каком этапе она находится. Если договор только передан в Росреестр, сторонам достаточно отозвать заявление. Расторгать договор нет необходимости, так как по закону он еще не считается заключенным.
Ситуация несколько усложняется, если данные о смене собственника уже внесены в ЕГРН. Последствия заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры или иной недвижимости (образец можно скачать в интернете) зависят от того, на каком этапе находится исполнение сделки. Здесь возможны два варианта:
1. Расчеты еще не завершены. Участники просто подписывают соглашение, и дополнительный экземпляр передают в Росреестр. Сотрудники регистрационной палаты обязаны будут внести в ЕГРН данные о первоначальном владельце.
2. Расчеты завершены. В этом случае договор считается исполненным и расторгнуть его уже не получится. Если же стороны желают вернуться к первоначальному состоянию, они могут заключить обратную сделку купли-продажи. Но нельзя забывать о необходимости снова оплачивать все полагающиеся пошлины. К тому же не будет выдержан минимальный срок владения. И теперь уже нового продавца могут обязать заплатить НДФЛ с полученной суммы.
Порядок расторжения ипотечного договора купли-продажи недвижимости
Покупатель может оперировать не своими деньгами, а заемными. И в этом случае договор купли-продажи можно расторгнуть с учетом следующих правил:
1. Если Росреестр еще не зарегистрировал право собственности на покупателя, то отсутствует и обременение. Значит, договор расторгается в стандартном варианте — по соглашению сторон.
2. Если банк успел перечислить заемные деньги (хотя бы часть) продавцу, средства необходимо вернуть. Расторжение договора возможно только после этого.
Заключение
Закон допускает расторжение договора купли-продажи объекта недвижимости:
• по взаимному согласию вовлеченных сторон;
• по требованию одного из участников. Он может полагать, что контрагент не соблюдает положения заключенного контракта.
Расторжение возможно даже тогда, когда в ЕГРН внесены данные о новом собственнике. Главное, чтобы стороны не завершили расчеты по договору. Если же контракт полностью исполнен, остается только заключить обратную сделку на тех же условиях.
