Рефинансирование ипотеки: что нужно знать о процессе
Гражданин покупает квартиру с использованием ипотечного кредита, а через несколько лет понимает, что существенно переплачивает банку. Либо размер ежемесячного платежа сопоставим с зарплатой. И актуальным становится вопрос, в каких банках, как и где можно сделать рефинансирование ипотеки. Практика показывает, что данная услуга становится все более востребованной. Практически все крупные и средние банки вводят даже специальные программы перекредитования. Но прежде чем подписывать договор с новым кредитором, необходимо обратить внимание на некоторые моменты.
Рефинансирование ипотеки 2023
Что такое рефинансирование ипотеки простыми словами
Если отойти от сложных формулировок официальных документов, под рефинансированием следует понимать получение кредита чаще всего в другом банке для погашения имеющихся задолженностей.
Цели при этом могут быть самыми разными:
• Объединение нескольких кредитов, в том числе полученных в разных финансовых организациях. Упрощается обслуживание обязательства, снижается вероятность забыть о каком-либо из платежей.
• Получение дополнительных денег. Например, квартира куплена, а на ремонт средств не хватает. Зачастую именно программа рефинансирования ипотеки, позволяет решить эту проблему, значит, и быстрее переехать в купленное жилье.
• Изменение графика платежей. У заемщика могут измениться семейные обстоятельства. Например, он становится многодетным родителем. При перекредитовании можно уменьшить сумму ежемесячного платежа, в том числе с одновременным увеличением общего срока финансирования.
• Вывод квартиры или иного имущества из-под залога. Этот вариант оптимален, если собственник хочет продать недвижимость.
• Изменение валюты платежа. В начале XX века многие оформляли ипотечные кредиты в долларах и евро. Но последующие падения курса рубля привели к тому, что размеры ежемесячных платежей выросли в разы. Рефинансирование позволяет не зависеть от ситуации на валютном рынке.
Причин для рефинансирования может быть много. Но в основном, суть и плюсы рефинансирования ипотеки заключаются в том, чтобы снизить процентную ставку по кредиту. Например, изначально деньги получены под 15% годовых. При сумме по договору в 5 млн рублей общая переплата за 15 лет составит свыше 11 млн рублей. Если же провести перекредитование под 10% годовых, то переплата не превысит 7,5 млн рублей за это же время.
Как на практике происходит рефинансирование ипотеки
Ниже приведен общий алгоритм проведения перекредитования. Детали могут отличаться в зависимости от финансовой политики конкретной организации.
Основные шаги:
1. Поиск банка. Нужно изучить условия в части сумм, процентных ставок, требований к заемщикам и поручителям и т. д.
2. Получение в первоначальном банке справки с данными о задолженности по основному долгу и начисленным процентам.
3. Подача заявки на рефинансирование. Важно отметить, что «новый» банк не обязан ее одобрять. Может, например, оказаться, что квартира куплена в жилом комплексе, не прошедшем аккредитацию.
4. Подписание кредитного договора с «новым» банком. Только после этого можно получить средства в рамках рефинансирования ипотеки и закрыть уже имеющиеся обязательства. Банк выдает справку об отсутствии задолженности.
5. Снятие обременения с квартиры и переоформление залога (если это предусмотрено договором) уже в пользу нового кредитора с перерегистрацией в Росреестре.
Далее уже заемщику остается соблюдать график платежей и перечислять деньги на счет банка, одобрившего рефинансирование.
Какие виды ипотечных кредитов можно рефинансировать
Формально ограничения в данном вопросе отсутствуют. Но есть несколько моментов, о которых нельзя забывать, чтобы впоследствии не получать претензии от прокуратуры и иных контролирующих ведомств.
Что такое рефинансирование ипотеки простыми словами
Ипотека с использованием материнского капитала
Еще недавно банки активно отказывали в рефинансировании ипотечных кредитов, если заемщик использовал материнский капитал. Причина — необходимость выделять доли детям в течение 6-ти месяцев после снятия обременения.
В результате «новому» банку в залог передавали квартиру, сособственниками которой были несовершеннолетние. И значительная часть финансовых организаций отказывалась рефинансировать подобные объекты, так как возникали проблемы с продажей объекта, если заемщик не соблюдал договор и допускал просрочки по платежам.
Весной 2021 года данную проблему разрешили на законодательном уровне. Необходимые изменения по инициативе правительства внесли в Правила использования материнского капитала. Теперь выделять доли детям можно уже после полного погашения ипотечного кредита.
Но юристы рекомендуют о фактах рефинансирования все же сообщать в Социальный фонд России (ранее ПФР), чтобы избежать возможных обвинений в мошеннических действиях.
Военная ипотека
Отличие данного вида кредитования от стандартного заключается в том, что договор с банком — трехсторонний. Его помимо собственно заемщика подписывает представитель Росвоенипотеки. И именно эта организация в дальнейшем перечисляет кредитору ежемесячные платежи в рамках существующего лимита.
Если собственник квартиры планирует провести рефинансирование кредита, он обязан направить соответствующее уведомление в Росвоенипотеку.
Льготная ипотека для семей с детьми
Граждане, ставшие родителями в 2018 году и позднее, могут оформить ипотечный кредит под 6% годовых. Если деньги получены ранее по более высокой ставке, родители могут подать заявку на рефинансирование в «своем» же банке. Преимущество данного варианта в том, что не придется заново проводить оценку объекта, проверку заемщика и созаемщиков.
Когда выгодно или необходимо запрашивать рефинансирование
Не всегда перекредитование приводит к желаемому результату. Просматривать соответствующие программы банков имеет смысл, если:
1. Есть возможность снизить ставку, как минимум на 2-3 п. п.
2. «Новый» банк выставляет приемлемые условия в части оформления страхового полиса. Где-то заемщику предлагают застраховать только свою жизнь и здоровье. А часть кредиторов отказывает в рефинансировании, если не оформлены полисы на всех созаемщиков и поручителей.
3. С момента оформления первоначального кредита прошло не более года-двух. Если же заемщик платит банку уже десятилетие и более, с большой долей вероятности он погасил большую часть процентов. Если в такой ситуации обратиться за рефинансированием, придется заново платить проценты практически с первоначальной суммы займа.
4. Заемщику необходимо уменьшить размер ежемесячного платежа, а банк-кредитор отказывает в реструктуризации.
Когда можно подавать на рефинансирование ипотеки
Когда лучше не обращаться за рефинансированием
Этот пункт — противоположность предыдущего. Не стоит запрашивать рефинансирование, если:
1. Процентная ставка снижается, но незначительно. Либо «новый» банк выставляют дополнительные условия, выполнение которых заведомо невыполнимо. Например, заемщику предлагают не только на платной основе подключиться к какой-либо программе, но и в течение десятилетий не допускать просрочки даже на 1 день. Есть задержка? Значит, банк не пересчитает процентную ставку. И никакого эффекта от рефинансирования не будет.
2. Процесс переоформления сопряжен с необходимостью оплачивать разнообразные комиссии: за досрочное погашение кредита, открытие и обслуживание счета, прикрепление персонального менеджера для решения любых вопросов. Может оказаться, что все эти платежи полностью нивелируют получаемую разницу в процентных ставках.
3. Выплачено не менее 40-50% от суммы первоначального кредита.
Сколько раз можно обращаться в другие банки и делать рефинансирование ипотеки
В законе «Об ипотеке» и иных нормативных актах нет никаких ограничений и указаний в части количества перекредитований. Заемщик самостоятельно решает подобные вопросы. Но нужно учитывать, что сведения о каждой подаваемой заявке вносятся в БКИ. И в дальнейшем регулярные обращения за рефинансированием могут негативно отразиться на кредитной истории конкретного гражданина.
Нельзя забывать и о расходах, неизбежно сопровождающих подобные сделки. Приходится оплачивать получение выписок из ЕГРН, внесение изменений в закладную, оценку объекта недвижимости, согласие супруга/супруги на сделку и т. д. К тому же на проведение всей процедуры требуется не менее 2-3 месяцев.
Какие документы нужны для рефинансирования
В стандартном варианте заемщик должен подготовить следующие документы:
• общегражданские паспорта: свой и всех поручителей/созаемщиков;
• СНИЛС;
• документы, подтверждающие доходы: справки 2-НДФЛ и 3-НДФЛ, выписки по зарплатным счетам и т. д.;
• копия трудовой книжки или трудового договора;
• брачный договор, если он предполагает раздельное владение недвижимостью для супругов;
• первоначальный кредитный договор и приложения к нему, включая график платежей и дополнительные соглашения (при наличии);
• договоры рефинансирования (при наличии);
• ДДУ при покупке квартиры у застройщика;
• договор купли-продажи и отчет оценщика, если объект относится к вторичному рынку;
• выписка из ЕГРН.
Нужно отметить, что для рефинансирования ипотеки могут потребоваться и иные документы. Банк вправе затребовать дополнительные документы, например, справки о доходах созаемщиков и поручителей, свидетельства о рождении детей и т. д.
Почему могут отказать в рефинансировании
«Новый» банк может и отказать в проведении перекредитовании. Основные причины для этого:
1. Заемщик не соответствует требованиям финансовой организации: по возрасту, уровню дохода. Либо он запрашивает сумму, которую ему не могут предоставить по условиям политики конкретного банка.
2. Гражданин периодически допускает длительные просрочки в рамках текущего договора.
3. В купленной квартире проведена незаконная перепланировка. Либо рыночная стоимость объекта снизилась по самым разным причинам.
4. Заемщик ранее уже запрашивал рефинансирование.
Рефинансирование ипотеки в 2023 году: действующие условия и ставки банков
Тем, кто хочет изменить условия кредитования, стоит обратить внимание на следующие предложения:
• Сбербанк в 2023 году рефинансирование ипотеки предлагает на сумму до 30 млн рублей с погашением в течение 30 лет. Процентная ставка — 11,2 или 11,7% в зависимости от условий;
• ВТБ в 2023 году по программе рефинансирования ипотеки готов выдать до 60 млн рублей на 30 лет. Процентная ставка — от 10,9%. Действуют все льготные программы;
• Зенит. Рассматривая, какие банки делают рефинансирование ипотеки, стоит обратить внимание на предложение этой финансовой структуры: до 40 млн рублей на 25 лет по ставке от 11,15% годовых;
• Совкомбанк рефинансирование ипотеки проводит на особых условиях. Лимит — до 50 млн рублей, но не более 80% от стоимости объекта. Процентная ставка начинается от 5,29% при условии подключения к акциям «Зимняя с Халвой» и «Снижение процентной ставки»;
• Тинькофф банк также принимает заявки на рефинансирование ипотеки на жилье на вторичном рынке. В стандартном варианте заемщик может запросить до 30 млн рублей на 30 лет по ставке от 7,9% годовых. В рамках госпрограммы банк выдаст до 12 млн рублей по ставке от 5,7% годовых.
Также подать заявку на рефинансирование ипотеки можно в Кубань Кредит Банк, Альфа-Банк и т. д. Максимально возможная сумма — 80 млн рублей, а срок погашения не превышает 30 лет.
Заключение
Заемщик по ипотечному кредиту вправе обратиться в любой банк страны (предоставляющий подобные услуги) с заявкой на рефинансирование. При этом можно:
• уменьшить процентную ставку по кредиту;
• изменить сроки погашения задолженности, отдавать в месяц меньшие суммы;
• изменить валюту платежа;
• получить дополнительные средства, например, на проведение ремонта.
Обращаться за перекредитованием целесообразно, если процентная ставка снижается, как минимум на 2-3 п.п., и дополнительные платежи не перекрывают эту разницу. Подавать заявку на рефинансирование ипотеки можно уже через 6-12 месяцев после оформления первоначального кредита.
Крупные банки России на данный момент предлагают собственные программы закрытия ранее оформленных займов с лимитами — от 30 до 80 млн рублей. Вернуть деньги предстоит в течение 25-30 лет.
Выбирая, в каком банке проводят рефинансирование ипотеки по самым выгодным процентам, нужно учитывать, что родители с детьми могут переоформить кредит под 6% годовых и ниже на срок до 30 лет.
