Реструктуризация ипотеки: что нужно знать заемщику
Через несколько лет после покупки квартиры в ипотеку может возникнуть ситуация, при которой выполнять долговые обязательства становится очень сложно. Например, у заемщика снизился доход, либо изменились семейные обстоятельства. И приходится выяснять, как подать на реструктуризацию ипотеки. Эта процедура имеет ряд особенностей, о которых нужно знать и помнить. В противном случае можно не только получить отказ от банка-кредитора, но и испортить свою кредитную историю.
Реструктуризация ипотеки в 2023
Квартира куплена. Ипотечный кредит оформлен. Но через несколько лет заемщик понимает, что обслуживать обязательства в какой-то момент времени становится очень сложно. Например, у него снизился доход. Либо изменились семейные обстоятельства. И приходится выяснять, как подать на реструктуризацию ипотеки.
Процедура имеет ряд особенностей, о которых нужно помнить. В противном случае можно не только получить отказ от банка-кредитора, но и испортить свою кредитную историю.
Реструктуризация ипотеки — что собой представляет данная процедура
Если говорить простыми словами, под реструктуризацией ипотеки понимают внесение изменений в положения ранее заключенного кредитного договора с банком.
Нужно отметить, что финансовая организация вправе отказать в проведении реструктуризации, например, если заемщик не соблюдает график платежей, регулярно допускает просрочки. Но есть ситуации, когда кредитор обязан принять заявление у должника. Например, предоставление отсрочек предусмотрено федеральными законами или указами президента.
В 2023 году реструктуризацию ипотеки банки проводят в нижеописанных форматах.
Кредитные каникулы
Так называют отсрочку по платежам на срок до 6 месяцев. Банк в это время не вправе начислять штрафные санкции, заявлять о досрочном расторжении договора и требовать вернуть всю сумму по договору. Возможность получить кредитные каникулы предусмотрена Федеральным законом № 106-ФЗ от 03.04.2020 года.
На данный момент доступны следующие варианты отсрочки по платежам:
• заемщик в течение согласованного времени вообще не платит по кредиту;
• клиент погашает либо проценты, либо основной долг.
Каникулы всегда предполагают пролонгацию договора на несколько месяцев. Заемщик сначала вносит платежи по графику, затем выплачивает суммы, начисленные в период отсрочки.
Некоторые банки возможность получить каникулы обозначают непосредственно в договоре. В основном услуга платная — 2-3% от суммы обязательства. Но запросить ее можно практически сразу после оформления ипотеки.
В 2022 году депутаты Государственной думы РФ приняли, а президент подписал два закона, предусматривающих введение кредитных каникул. Воспользоваться ими могут не все. Но эти документы требуют тщательного внимания.
Кредитные каникулы по Закону от 08.03.2022 года
После начала специальной военной операции из-за введения санкций со стороны западных стран многие граждане потеряли доход. Предприятия были вынуждены приостановить деятельность из-за отсутствия комплектующих или разрыва договоров с зарубежными партнерами.
08.03.2022 года Президент РФ поставил подпись под Федеральным законом № 46-ФЗ. Его основные положения:
• Запросить каникулы могут граждане, у которых доход в сравнении со среднемесячными значениями за предыдущий год снизился на 30%.
• У заемщика из Москвы сумма ипотечного кредита не должна превышать 6 млн рублей. Для Санкт-Петербурга, ЛО и МО лимит установлен на уровне 4 млн рублей. В остальных регионах каникулы можно запрашивать, если сумма займа не превышает 3 млн рублей.
• Банки принимали заявки на пролонгацию до 30.09.2022 года и максимум на 6 месяцев. Но заемщик вправе прервать отсрочку по платежам досрочно.
• Каникулы предоставляются на платной основе. По ипотечному кредиту банк продолжает начислять проценты в соответствии с условиями договора.
Еще одно обязательное условие — кредит оформлен не позднее 28.02.2022 года. Если договоров несколько, каникулы по каждому из них можно запросить только один раз. Разделение отсрочки на несколько периодов не предусмотрено. Например, нельзя было взять весной 2022 года 2-3 месяца, а потом осенью подать заявку еще на 4.
Условия реструктуризации ипотеки
Кредитные каникулы по Закону № 377-ФЗ от 07.10.2022 года
В соответствии с данным нормативным актом подавать заявки на предоставление отсрочки могут военнослужащие, сотрудники Росгвардии, МЧС, мобилизованные, отправленные в зону СВО. Воспользоваться привилегией могут и члены семьи льготника.
Каникулы можно запросить по кредиту, оформленному до объявления мобилизации. Срок действия отсрочки не определен. Предполагается, что мобилизованный может не платить в течение всего времени, пока находится в зоне СВО. Учитываются также периоды нахождения в госпиталях, на ином лечении. После демобилизации заемщику дается месяц на возврат к платежам.
Но важно помнить, что банк продолжает начислять проценты в соответствии с ранее заключенным договором.
Уменьшение размера ежемесячного платежа
Никогда нельзя исключать такие варианты, как снижение зарплаты, рождение ребенка и т. д. Доход есть, но его недостаточно для обслуживания банковских кредитов. Решением проблемы в подобной ситуации может стать уменьшение ежемесячного платежа. Срок действия договора при этом неизбежно увеличивается вместе с общей переплатой.
Изменение валюты кредитного договора
В период кредитного бума многие россияне, особенно работающие в зарубежных компаниях, оформляли ипотечные займы в иностранной валюте. Процентная ставка по таким обязательствам была ниже, чем по рублевым. Но многочисленные экономические кризисы привели к тому, что платежи по обязательствам выросли многократно.
В 2015-2018 годах валютным заемщикам предоставляли возможность изменить валюту платежа. Тогда государство через Дом.рф массово проводило реструктуризацию кредитов.
В марте 2022 года после начала СВО многие вновь столкнулись с проблемами. В данном случае на государственном уровне никакие меры по защите заемщиков не принимались. Но ЦБ РФ выпустил рекомендации, в соответствии с которыми банки могут конвертировать валютные обязательства в рублевые.
Обязательные условия:
1. Кредитный договор оформлен не позднее 21.02.2022 года.
2. При перерасчете курс доллара или евро берется на 18.02.2022 года.
3. Заявки на реструктуризацию принимали не позднее 31.05.2022 года.
Отказ от дифференцированных платежей в пользу аннуитетных
При выборе кредита с дифференцированным погашением банк начисляет проценты именно на остаток основного долга. В результате первые платежи бывают очень большими, а последние — минимальными.
Банки по умолчанию предлагают заемщикам кредиты (ипотечные, автомобильные, потребительские) с аннуитетным погашением. На практике это означает, что в течение всего времени клиент вносит одинаковые суммы. Ежемесячные платежи меньше, но общая переплата больше.
Многие заемщики, желая сэкономить, выбирают кредиты с дифференцированной оплатой. Но потом оказывается, что в первые годы ежемесячные платежи превышают доход. И в результате покупатель квартиры обращается в банк и просит провести реструктуризацию с заменой дифференцированных платежей на аннуитетные.
Как сделать реструктуризацию ипотеки
Снижение процентов в рамках реструктуризации ипотеки
Этот вариант изменения кредитных договоров практически не используется. Банкам он просто невыгоден. Заемщики же при существенном снижении процентных ставок на кредитном рынке в основном проводят рефинансирование.
Например, в 2023 году всем гражданам страны доступны ипотечные кредиты под 8%, а родителям с детьми (если наследник родился в период с 01.01.2018 по 31.12.2023 года) — под 6% годовых. Банки могут еще снизить процентную ставку на свое усмотрение, но при этом выставить дополнительные требования. Например, Сбербанк настаивает на передаче документов на регистрацию в Росреестр в электронном формате. Нельзя забывать и о том, что по всем государственным программам действуют лимиты.
Преимущества и недостатки реструктуризации ипотечных кредитов
У реструктуризации есть и плюсы, и минусы. Основное преимущество — возможность снизить ежемесячную финансовую нагрузку. А в определенных ситуациях заемщик может и вообще несколько месяцев не платить по договору. Это актуально, например, при смене работы или в период длительной болезни. При этом сохраняется кредитная история. Можно не опасаться, что банк заявит о досрочном расторжении договора и изымет квартиру за долги.
Но у программ реструктуризации ипотеки (и иных кредитов) есть и существенные недостатки:
1. За редким исключением (в период проведения соответствующих акций со стороны государства) банки не обязаны идти навстречу заемщикам. Причин для отклонения заявки бесконечно много. Например, уже есть существенные просрочки, либо должник не может предоставить документы, подтверждающие сокращение зарплаты или иного дохода. Это особенно актуально для индивидуальных предпринимателей на ПСН, самозанятых, тех, кто получает доходы от сдачи имущества в аренду и т. д.
2. Реструктуризация практически всегда предполагает общее увеличение расходов на обслуживание кредитов. Даже каникулы в большинстве случаев предоставляются на платной основе.
Нельзя забывать и о том, что данные о запрошенных и проведенных реструктуризациях вносятся в кредитную историю. Эти записи не относят к негативным, но банки обязательно учтут их в дальнейшем, если конкретный гражданин обратится за кредитом.
Рефинансирование и реструктуризация ипотеки: чем они отличаются друг от друга
Люди, далекие от банковского дела, часто путают эти два понятия. Но в них больше отличий, чем сходства. И их нужно учитывать, например, если есть желание изменить условия кредитования.
Рефинансирование
Рефинансирование предполагает получение нового кредита для погашения уже имеющегося. Ее запрашивают, если необходимо или есть желание:
• снизить процентную ставку по кредиту;
• вывести вообще имущество из-под залога;
• объединить несколько кредитов;
• получить дополнительные средства.
За рефинансированием в основном обращаются в сторонние банки. Редкое исключение — программы кредитования с государственной поддержкой, как, например, для семей с детьми.
Формально рефинансирование можно запрашивать неоднократно. Но нужно понимать, что банки каждый раз будут оценивать платежеспособность заемщика. К тому же процедура сопряжена с определенными расходами.
Реструктуризация
Реструктуризацию проводит тот же банк, что выдал первоначальный кредит. И данная процедура не предполагает увеличение суммы именно кредита, объединение займов воедино. И, как показывает практика, реструктуризация в большинстве случаев приводит не к снижению, а к увеличению общей суммы расходов на обслуживание финансовых обязательств.
Ограничений по количеству реструктуризаций в законе нет. Но такие лимиты могут устанавливать непосредственно банки.
Условия реструктуризация ипотеки для физических лиц в Сбербанке в 2023 году
Клиент Сбербанка может обратиться за реструктуризацией в следующих ситуациях:
• он потерял работу, но не из-за увольнения по собственному желанию, а вследствие сокращения штатов или закрытия предприятия-работодателя;
• снизился доход даже не именно должника, а всей семьи;
• уничтожено или существенно повреждено имущество заемщика;
• потребовался отпуск по уходу за ребенком до 1,5 лет;
• получена повестка, и заемщик обязан явиться в военкомат для прохождения срочной службы;
• должник находится на длительном лечении или вообще временно или постоянно утратил трудоспособность.
Также Сбербанк готов помочь обманутым дольщикам и тем, кто болеет COVID19. Чтобы сделать реструктуризацию ипотеки, заявление с пакетом необходимых документов можно подать в любое отделение банка, где работает кредитный менеджер.
Ответ дают в течение 5-ти рабочих дней. Если заявку одобрят, заемщику останется подписать новый договор. В стандартном варианте банк предлагает либо уменьшить размер ежемесячного платежа, либо воспользоваться отсрочкой.
Условия реструктуризации ипотеки в банке ВТБ для физических лиц
ВТБ на текущий момент времени принимает заявки на реструктуризацию в соответствии с законами:
• № 106-ФЗ. Основное требование к заемщику — снижение дохода на 30% и более;
• № 377-ФЗ. В соответствии с данным нормативным актом запросить отсрочку могут военнослужащие, мобилизованные, добровольцы и члены их семей.
Граждане, не подпадающие под действие перечисленных законов, также могут запросить реструктуризацию, например, если в течение 2-х и более месяцев находятся на лечении. Либо в семье родился ребенок и т. д. Обязательное условие — отсутствие просрочек по кредиту.
Реструктуризация в ВТБ проводится в двух форматах:
• предоставление отсрочки с нулевыми платежами;
• уменьшение ежемесячных сумм до приемлемого для заемщика уровня.
Размер платежей после выхода с каникул сохраняется. Процентная ставка не пересчитывается. Общий срок финансирования увеличивается на время, необходимое для закрытия всех перенесенных в рамках реструктуризации сумм.
Первоначальную заявку заемщик может заполнить на сайте банка. Как вариант, заемщик может позвонить на телефон горячей линии. Если клиент соответствует базовым требованиям реструктуризации, его с пакетом документов пригласят в отделение банка для подписания дополнительного соглашения к договору.
Заключение Если ипотечный заемщик испытывает сложности с погашением кредита, он может подать заявление на проведение реструктуризации. При наличии веских причин для пересмотра условий договора банк может предложить ему:
1. Каникулы или отсрочку по платежам.
2. Уменьшение размера ежемесячных взносов. При этом срок действия договора пропорционально увеличивается.
3. Замену валютных платежей на рублевые.
4. Отказ от дифференцированных платежей в пользу аннуитетных.
5. Снижение процентной ставки. Этот вариант финансисты используют крайне редко.
За редким исключением (если предоставление отсрочки не предусмотрено законом), банки не обязаны идти навстречу клиенту. Отказать могут, например, если заемщик самостоятельно уволился с прежнего места работы и из-за этого существенно потерял в зарплате.
