Что такое аккредитив для сделки с недвижимостью
Аккредитив становится все более популярным способом заключения крупных сделок купли-продажи, в частности, связанных с недвижимостью. Учитывая, что приобретение жилой или коммерческой площади ― это всегда крупное вложение денежных средств, многие покупатели опасаются участвовать в такой финансовой операции без поддержки специалистов. Собственно, как и продавцы. Но на смену нотариальному сопровождению, которое все равно не гарантировало защиту от мошенничества, приходит новый метод. В обзоре мы разберем все условия открытия аккредитива по сделкам с недвижимостью, а также рассмотрим принцип его работы, положительные и отрицательные стороны. И выясним, является ли метод действительно настолько выгодным и безопасным, как сообщают банковские учреждения.
Что такое аккредитив в банке
Что такое аккредитив
В прямом смысле ― это денежное обязательство. Его передает покупатель в сторону гаранта. Тот, изучив обязательство, в свою очередь, гарантирует, что приказчик передаст денежные средства, если вторая сторона в точности исполнит условия договора.
Соответственно, для открытия нужен сам договор, который и содержит правила сделки.
Аккредитив для сделок с недвижимостью простыми словами ― это передача денежной суммы в размере стоимости недвижимого имущества банку. Он фиксирует деньги, закрывает к ним доступ, ожидает исполнения обязательств. Как только условия будут выполнены ― регистрация нового владельца недвижимости, подтверждение факта приема-передачи как посредством акта, так и личным согласием ― деньги разблокируются. И снять их может только продавец.
Зачем нужна такая система
Как видите, банк в этом случае выступает в качестве гаранта. Но такая система не только защищает финансовые средства до необходимого момента, она также помогает нивелировать фактор потенциальной юридической безграмотности. Нет необходимости знать, как точно проходит процедура регистрации прав собственности, какого вида нужен договор-купли продажи, какие сопроводительные документы понадобятся. Ведь банк сам проверяет условия, а уж эксперты в учреждение отлично разбираются в гражданском праве.
Соответственно, покупателю просто нужно выбрать подходящую недвижимость, предложить продавцу сделку с гарантом, а после перевести деньги в банк. Все, на этом его ответственность и заботы заканчиваются. Суть аккредитива в том, что все потенциальные риски и проверки берет на себя уже банк.
Проверка недвижимости
Еще один важный фактор, который берет на себя гарант. Если на объекте наложено обременение, например ввиду крупных задолженностей ― это всегда “кот в мешке”. Но его легко получится избежать, ведь фактически легальную сделку в этом случае заключить нельзя. И если обывателя еще можно обмануть, то банк досконально проверит объект, изучит всю его историю, а также сделает вывод, имеет ли продавец юридическую возможность и право в данный момент продавать свою квартиру, дом или коммерческое помещение.
Суть аккредитива
Какие существуют сделки с недвижимостью через аккредитив
Перечислим следующие виды:
• обычная купля-продажа жилого помещения (как первичек, так и вторичек);
• обмен с доплатой;
• оплата долевого строительства;
• ипотека;
• сделки с несколькими продавцами или покупателями.
При этом из всех описанных вариантов отдельного упоминания заслуживает только последний. Дело в том, что доступ к аккредитиву может получить только одна персона. Если продавцов несколько, и они владеют имуществом в определенных долях, то для каждого из них нужно будет открыть индивидуальный счет в пределах размера их доли в стоимостном выражении. Это не слишком удобно еще и по тем причинам, что каждый отдельный аккредитив будет оплачен в качестве новой услуги. И этот аспект подводит нас к следующему вопросу обзора ― цене.
Сколько стоит аккредитив при сделках с недвижимостью, и кто его оплачивает
Существует 2 формы расчетов стоимости. Первая ― процентная. И она зависит от конкретного типа сделки, размера и цены. В среднем за обычный тариф можно принимать 0.5% от общей суммы, но с минимальным порогом в 3 тысячи рублей. Второй способ расчета ― числовой. То есть, точная фиксированная сумма, которая не изменяется в зависимости от внешних факторов. Для того же Сбера ― это 2 тысячи рублей.
Первый вариант расчетов редко применяется при сделках с недвижимостью. В основном он используются для покупки и продажи валюты, партий товара и так далее. Второй же способ обычно и применяется в российских банках.
К вопросу, кто оплачивает процедуру ― очевидно, заявитель. Фактически, деньги банк будет брать только от покупателя. Но при этом никто не запрещает сторонам договориться об этом отдельно, заранее поделить сумму услуги пополам.
Оплачивает услуги заявитель еще и потому, что он принимает на себя самое большее количество рисков. Поэтому ему выгодно, чтобы гарант обеспечивал соблюдение всех условий, прописанных в договоре.
Виды аккредитивов
Существует несколько различных форм подобной сделки. Поговорим о каждой отдельно:
1. Отзывной. Редкий вид аккредитива при сделках с недвижимостью. Потому он полностью защищает лишь интересы покупателя. Тот может в любой момент времени до завершения сделки просто отозвать счет. И деньги вернутся к нему. Все подготовительные меры, которые предпринимает продавец, никак не оплачиваются. Плюс время простоя, за которое он фактически мог найти новых клиентов и реализовать свое имущество. Очевидно, что в большинстве случаев владельцы недвижимости отказываются от такого вида гаранта, если они в принципе разбираются, как он работает.
2. Безотзывной. Равноценный для обеих сторон. После внесения суммы снять ее в одностороннем порядке невозможно. Если сделка была признана ничтожной, недействительной, не состоялась по решению двух сторон, тогда денежные средства возвращаются. Конечно, комиссия банка взимается в любом случае. А вот если покупатель просто решил передумать, то снять он свои деньги уже не сможет.
3. Акцептный. Акцепт ― это согласие. Последняя мера фиксации исполнения обязательств. То есть, после проверок документов, если гарант уже считает, что сделку вполне можно завершать, он спрашивает на это согласие у приказчика.Безакцептный. Тот же вид, только согласие уже не потребуется. Отношения завершаются в момент, когда гарант проверяет условия и выносит вердикт, что они были соблюдены.
4. Покрытый. Используется для сделок, где приказчиком выступает юридическое лицо. В этом случае деньги заблаговременно переводятся на аккредитив со счета или счетов, открытых в банке, который и занимается исполнением услуги.
5. Непокрытый. Тот же метод, но денежные средства остаются на обычных счетах до момента подтверждения выполнения условий гарантом. Только после этого они отправляются на аккредитив, откуда их впоследствии можно снять.
Сделка с недвижимостью через аккредитив
Преимущества аккредитива
Теперь выявим основные положительные моменты:
• возможность заключать безналичную сделку;
• нет необходимости личной встречи, стороны могут находиться в разных городах, регионах и даже странах;
• проверка всей документации, корректности договора;
• изучение потенциальных подвохов, обременений на недвижимости;
• гарант передачи денежных средств;
• прозрачная схема;
• возможность автоматической разблокировки счета при смене собственника недвижимости, если используется безакцептный аккредитив.
Недостатки
А теперь разбавим плюсы данной процедуры доброй ложкой дегтя:
• невозможность покупателя отказаться от сделки, если не используется отказной вариант;
• для подготовки собственности к продаже продавцу дается от 30 до 90 дней, что довольно долгий срок;
• стоимость аккредитива при сделках с недвижимостью, это все-таки платная услуга, хотя, на фоне габаритов сделки ― цена выглядит несущественной (если она не процентная).
Дополнительные особенности
Мало кто из обычных граждан, собирающихся приобрести квартиру или дом задумывается, что подобная схема покупки имеет и еще одну интересную возможность. А именно, она позволяет зафиксировать два фактора: цену сделки и существенные условия договора. То есть, переписать какие-то аспекты не выйдет. А что приятнее, стоимость помещения также не вырастет. Ведь в обычном формате часто договор переписывается несколько раз, прежде чем его отнесут на регистрацию. И за это время нестабильный рынок недвижимости может буквально заставить продавца повысить цену недвижимости.
Выгодно ли использовать аккредитив
Для физических лиц ― безусловно. Сейчас тот же Сбер (а пока только он предоставляет такую услугу для граждан) взимает весьма невысокую плату, учитывая, что речь идет о многомиллионных сделках. Поэтому полностью исключить мошенничество, ошибки и недопонимания можно “малой кровью”.Кроме того, это способ приобрести интересующую вас недвижимость без необходимости личного присутствия. А в большинстве случаев просто затраты на поездку в другой субъект Российской Федерации обходится в несколько раз дороже стоимости услуги.
Заключение
Итак, мы узнали, что такое аккредитив в банке. И как показывает наш обзор, это весьма выгодный, простой и надежный способ обезопасить себя во время сделок с недвижимостью. Сейчас для граждан услуга предоставляется в несколько экспериментальном формате. Поэтому ее стоимость столь мала. После этих обширных “полевых тестов” вполне вероятно Сбер повысит цену. Но пока этого не случилось, мы рекомендуем пользоваться. Ведь личная проверка всех условий, да еще и контроль действий продавца ― это задача, с которой рядовой гражданин вряд ли в силах справиться самостоятельно.
