Ипотека с созаемщиком: условия, особенности, возможные риски
Многие планируют оформить ипотеку, но опасаются отказа в кредитовании от банка. Некоторых пугает долгий срок погашения кредита и мысль о том, что финансовое положение ухудшится. Специально для таких случаев предусмотрена такая сторона договора как созаемщик при оформлении ипотеки. Данное лицо берет на себя определенные обязательства, но при этом имеет немалый спектр прав. Далее мы выясним, что значит созаемщик при ипотеке, какова его роль и насколько строгие к нему предъявляются требования.
Что значит созаемщик при ипотеке
Для чего нужен созаемщик при ипотеке
При ипотечном кредитовании договор заключается между кредитором (чаще всего банком) и заемщиком. Наряду с ним участником соглашения может выступать созаемщик, ответственный за погашение кредита наравне с основным заемщиком.
Заемщик и созаемщик в ипотеке: разница
Для лучшего понимания рассмотрим простой пример. Супруги приобретают жилье при отсутствии между ними брачного контракта (или специального согласия). В таком случае один из них является заемщиком, другой – созаемщиком. К примеру, если муж не сможет исполнять обязательства по договору, требование по погашению кредита автоматически ложится на его жену (созаемщика). Иначе такое явление в гражданском праве известно как солидарная ответственность.
Кто может стать созаемщиком по ипотеке
Взять на себя данную функцию могут практически любые лица. Для этого вовсе не обязательно состоять с заемщиком в родственных связях. Если созаемщик включается в договор с целью увеличения суммы кредита, банк может одобрить его при учете достаточной платежеспособности. Тогда в роли созаемщиков вправе фигурировать до трех физлиц.
Если критерий платежеспособности не учитывается, созаемщиками становятся супруг или супруга. Вместе с тем, это не гарантирует того, что они будут обладать равными правами на приобретаемое жилье.
Здесь мы обращаемся в одному из главных вопросов: является ли созаемщик по ипотеке собственником? Ответ отрицательный, если:
• Брачный контракт предусматривает режим раздельной собственности, включая права супругов на объекты недвижимости.
• Муж или жена представили заверенное нотариусом согласие на заключение кредитного договора без включения их в него роли созаемщиков.
• Отсутствие гражданства РФ.
Ипотека с созаемщиком условия
Влияние созаемщика на исполнение договора
Данная сторона играет значительную роль и может привлекаться по различным причинам. Назовем главные из них:
• Когда основной заемщик по договору состоит в официальном браке, его супруг автоматически становится созаемщиком. Отказаться от данного статуса можно посредством представления в банк заверенного нотариусом согласия на сделку без его участия (или брачный контракт, не позволяющий ему участвовать в сделке).
• Необходимости в увеличении суммы кредита или срока его погашения. Каждое лицо, фигурирующее в соглашении, обязуется представить справку о доходах. Кредитная организация складывает суммы и в результате лимит увеличивается.
• Потребность в снижении процентной ставки. Простой пример: созаемщик имеет зарплатную карту в банке-кредиторе, который проявляет лояльность к клиентам и снижает базовую ставку.
• Использование субсидий. Допустим, что женщина уходит в декрет и планирует приобрести квартиру, погасив первоначальный взнос материнским капиталом. Так как женщина не работает, к сделке будет привлечен работающий созаемщик. На основании его доходов устанавливается лимит по ипотеке.
• Основной заемщик – иностранный гражданин. В таком случае банк готов одобрить кредит, но только при участии созаемщика с российским гражданством.
Права и обязанности созаемщика по ипотеке
• Созаемщик принимает на себя обязательства по исполнению договора в той же мере, что и основной заемщик.
• Если основной получатель средств и созаемщик состоят в официальном браке, они будут иметь равное право собственности на приобретаемую недвижимости, если брачный контракт не устанавливает иное.
• Даже если они не состоят в браке, за созаемщиком сохраняется право на долю, выделенную из ипотечной недвижимости. При этом у него должно иметься законное основание претендовать на нее (внесение платежей, участие в первоначальном взносе и т.д.).
• Кредитное учреждение может требовать от созаемщика погашение ипотеки, если основной получатель средств не вносит платежи.
• В случае отказа от доли ипотечной недвижимости созаемщик все равно несет обязанность по внесению платежей при возникновении такой необходимости.
• Возможен отказ от статуса созаемщика, но строго при одобрении банком иной кандидатуры.
• Созаемщик имеет доступ к любой информации о кредите.
Плюсы и минусы созаемщика по ипотеке
Отметим, что в практике принято заключение между получателем средств и созаемщиком дополнительного соглашения, определяющего спектр прав сторон. В том числе, в данной документе может конкретизироваться положение о том, в какой момент созаемщик становится долевым собственником.
Главное обязательство данного участника кредитного договора – оплачивать ипотеку вовремя, если основной должник этого не делает.
Важно: Для банка совершенно не важно, кто именно из участников договора будет вносить платежи. При этом требование о погашении ипотеки будет направлено в адрес основного заемщика. Данная обязанность ложится на созаемщика только при невозможности исполнения договора основным должником. Также участники могут погашать кредит вместе (в равных долях или выбранном ими процентном соотношении).
Кто может стать созаемщиком по ипотеке
Можно ли оформить ипотеку созаемщику
Согласно действующим нормам, менять состав участников договора можно только с согласия банка, удерживающего залоговую недвижимость. Наиболее яркий пример – супруги, оформившие ипотечный кредит, которые впоследствии расторгли брак. Для вывода стороны из ипотеки и переоформления его доли на другого требуется наличие ряда документов. Это могут быть судебное решение, соглашение по разделу совместного имущества, брачный контракт. Однако даже такого набора документов может оказаться недостаточно с точки зрения кредитного учреждения.
По разрешению банка сторонам необходимо подготовить следующую документацию:
• Паспорта каждого участника договора.
• Сам ипотечный договор.
• Правоустанавливающие документы на недвижимость.
• Документы, подтверждающие доходы и трудоустройство (важно, чтобы заработной платы созаемщика хватало на комфортное исполнение договора без участия основного получателя средств).
• Заявление о смене участников. Образец доступен для скачивания на сайтах банков либо по запросу через кредитного менеджера.
Чем ипотека опасна для созаемщика
Один из важнейших вопросов заключается в том, чем в теории рискует созаемщик при включении в такой договор. Начнем с того, что он берет на себя равные обязательства наряду с основным заемщиком и обязуется своевременно вносить платежи при такой необходимости.
О чем нужно помнить данной стороне сделки в первую очередь:
• Если получатель средств не сможет платить по кредиту, это придется делать созаемщику. При этом, в отличие от поручителя, созаемщик не сможет получить всю сумму кредита через суд после его погашения. Он вправе требовать лишь часть суммы помимо полагаемой ему доли. В связи с этим стоит тщательно обдумать перспективы и соглашаться на участие в сделке только при условии выделения доли ипотечной недвижимости.
• Другой важный риск – возникновение трудностей по исполнению договора. Данные об ипотеке вносятся в кредитную историю, и очередной банк рассчитывает закредитованность заемщика с учетом ипотечного займа. Это может существенно навредить скорингу и исправить его будет крайне сложно.
Можно ли стать созаемщиком с низким скорингом
При плохой кредитной истории участвовать в сделке наряду с заемщиком будет сложно. Решение о включении стороны принимается банком в индивидуальном порядке и зависит от ряда факторов. То, как проверяют созаемщика по ипотеке, определяется политикой банка и его критериями оценки платежеспособности. При наличии у лица текущих просрочек скорее всего последует отказ. Если проблемы с займами были в прошлом и решены на момент рассмотрения заявки, шансы на одобрение заявки значительно выше.
Вправе ли созаемщик отказаться от участия в ипотеке
В большинстве случаев это можно реализовать путем обращения в судебные органы. Как правило, банки не спешат менять условия и делают это только по предписанию контролирующих инстанций. Для принятия решения в пользу созаемщика суду необходимо предоставить веские основания, подтверждающие невозможность заявителя участвовать в договоре.
Положен ли налоговый вычет созаемщику по ипотеке
Как известно, покупка недвижимости в кредит – крупной вложение средств. Не каждый готов расстаться с большой суммой денег и не получить взамен хотя бы минимальной компенсации.Ответим на вопрос о том, может ли созаемщик вернуть проценты по ипотеке? По общему правилу, созаемщик вправе обращаться с таким запросом при соблюдении некоторых требований:
• Наличие документов, свидетельствующих о приобретении недвижимости созаемщиком. Жилье или доля в нем должны принадлежать лицу на праве собственности. Данное правило не актуально для супругов и общего имущества.
• Право действует, если в прошлом созаемщик не подавал заявление на вычет.
• Наличие документов, свидетельствующих о том, что созаемщик финансово вкладывался в исполнение ипотечного договора.
• Заявитель обязательно должен уплачивать НДФЛ.
Оформление ипотечного кредита без созаемщика
Порой случается так, что отсутствует подходящая кандидатура на данную роль. В связи с этим многие задаются вопросом о том, что делать если нет созаемщика на ипотеку. В таком случае получить кредит все еще можно, но только при условии наличия у лица стабильного дохода. Важно, чтобы сумма ежемесячных платежей не превышала половины от общего дохода. При более высокой финансовой нагрузке банк будет вынужден отказать или снизить сумму кредитования.
Созаемщик – своеобразный гарант для кредитора, выдавшего крупную сумму средств на длительный срок. Участие дополнительных сторон и возложение на них обязанностей по погашению займа служит для банка эффективной страховкой и при этом несколько снимает финансовую нагрузку с заемщика.
