Плюсы и минусы квартир на последнем этаже

Сегодня жители многоэтажек, особенно старшего возраста, продолжают относиться к возможности жить на верхнем этаже негативно. Хотя сегодня оснований для опасений фактически нет, если вы не приобретаете вторичное жилье в старом фонде, построенном еще при СССР.

Любой житель «хрущевки» (в прошлом или в настоящем) подробно объяснит, чем плох последний этаж при покупке квартиры. Из-за особенностей конструкции многоэтажных кирпичных, блочных и панельных домов квартиры верхних этажей фактически находились под самой кровлей, отделенные от нее малогабаритным неутепленным чердаком.

Потолки в таких жилых помещениях набухали от сырости и протекали в дождливый сезон, зимой температура в жилье была очень низкой, а летом — очень высокой: на микроклимат влияло состояние промерзшей или перегретой кровли.

Пяти- и семиэтажки нередко обходились без лифтов (на все запланированные дома просто не хватало лифтового оборудования). Если лифт все же устанавливался, то работал нестабильно и регулярно ломался. То есть жильцам часто приходилось преодолевать 5, 7 или все 9 этажей пешком.

Стоит ли покупать квартиру на последнем этаже сегодня? Масштабная застройка российских городов и внедрение инновационных строительных технологий серьезно изменили ситуацию. Верхние этажи уже не являются отрицательным фактором при выборе квартир. В большинстве современных домов жилые пространства уже не находятся почти под самой крышей — их отделяют от нее так называемые технические помещения.

На технических этажах размещают ключевые узлы важнейших коммуникаций и элементы инженерного оснащения домов (электрощиты, трубопроводы, бойлерную, котельную, вентиляционную, насосную технику, лифтовые моторные отсеки). Также эти помещения являются хранилищами общедомового имущества. Изредка это помещение не загружено и сдается жильцам в аренду — в нем они хранят сезонные вещи.

Старый фонд тоже оснащался техническими этажами, но располагались они не под кровлей, а в подвальных помещениях. В современных многоэтажках оборудуют даже по несколько таких технических комнат — по одной на 50 м постройки.

Если решается вопрос, стоит ли брать квартиру на последнем этаже, оцените наличие и состояние технического этажа. Независимо от способа его использования он должен соответствовать определенным критериям:

• потолок — высотой не ниже 1,6 м;

• пространство качественно вентилируется — именно корректная работа вентиляционной системы не позволит влаге конденсироваться под кровлей. В сырой среде охотно размножаются колонии плесени и грибка, но в сухой их нечего опасаться;

• он хорошо звукоизолирован. Жильцам совершенно не нужно «наслаждаться» звуковым сопровождением работы лифтов, вытяжек и насосной техники.

Если в процессе строительства эти технические требования учитывались застройщиком, то ваша квартира будет защищена от протечек крыши, резких изменений микроклимата в зависимости от уличных температур, сторонних шумов.

Итак, современные многоэтажные дома конструктивно отличаются от «хрущевских» построек. Но и их не стоит идеализировать: чем объективнее вы оцениваете состояние будущего жилья, тем удачнее будет ваша покупка. У жилплощади на верхних этажах современных жилых зданий имеются как недостатки, так и достоинства.

К недостаткам жилья на «верхотуре» можно отнести следующие моменты:

1. Чрезвычайные ситуации оборачиваются повышенными рисками для жильцов верхних этажей. В случае пожара эвакуация с них затруднена из-за задымления лестниц и отключения лифтового оборудования. К тому же лестницы на пожарных машинах из-за своей 50-метровой длины достигают уровня приблизительно 18-х этажей, людям, живущим выше, часто приходится эвакуироваться через крышу.

2. Любое аварийное отключение или поломка лифта обеспечивают всем проживающим в доме (кроме «первоэтажных» счастливчиков) незапланированные «прогулки» вверх и вниз по лестницам. Это достаточно тяжелый квест для многих категорий жильцов: пенсионеров, людей с плохим здоровьем, родителей с малышами и колясками. Дошкольникам и младшеклассникам тоже может быть утомительно подниматься на верхние этажи.

3. Доставлять крупногабаритные покупки придется с помощью грузовых лифтов. Если предмет мебели из-за размеров не входит в кабину или лифт сломан, придется оплатить недешевые услуги грузчиков.

Если вы живете на одном из последних этажей:

1. Вам будет сложно и небезопасно заниматься мытьем окон. Стоит позаботиться о максимальной безопасности этой процедуры и не поручать ее членам семьи с боязнью высоты.

2. У детей и впечатлительных взрослых при обзоре с верхнего этажа может развиться акрофобия — страх высоты.

3. Если технический этаж над жильем не отвечает соответствующим требованиям, возникнут сложности с поддержанием в квартире комфортного микроклимата. Летом в ней будет жарко из-за сильно нагреваемой солнцем кровли, зимой — холодно из-за ее переохлаждения.

4. На уровне последних этажей обычно располагаются моторные отсеки лифтов — шум работающего мотора может мешать жильцам, особенно в ночные часы.

5. Также в таких квартирах обычно сильно слышны шумы от низко летящего авиатранспорта — самолетов и вертолетов. Если технический этаж недостаточно звукоизолирован, ваш покой может тревожить даже шум ливня, падающего на крышу в межсезонье.

6. Известны случаи, когда с кровли в квартиры пробирались воры с минимумом альпинистского снаряжения. Как «промежуточную станцию» они использовали балконы верхних этажей.

7. Рекомендуется также учесть, что при утреннем массовом отбытии жильцов на работу и учебу возможно длительное ожидание лифта на площадке.

И еще нюанс: если у вас есть домашние питомцы, любящие находиться на подоконниках, придется обезопасить окна специальными сетками.

Если вы приобретаете жилплощадь в свежепостроенном здании, с недостатками последних этажей, характерными для старого фонда, вы не столкнетесь. Более того, у жилья на них имеются весомые для многих преимущества:

1. Отсутствуют соседи сверху — то есть сводится к нулю вероятность заливов из-за неисправностей сантехники или невнимательного отношения к бытовым делам. Исключены и регулярный шум от людей, живущих сверху (топот, звуки работающей на избыточной громкости техники, крики и т. д.), и появление на вашем балконе мусора, сброшенного сверху.

2. Ваша жизнь достаточно приватна — вам не требуется закрывать оконные проемы плотными шторами, чтобы избежать чужих взглядов, ведь напротив ваших окон не торчит фасад другого дома.

3. Покой, чистота, тишина. Верхние этажи отличаются минимальной проходимостью — другим жильцам просто незачем подниматься на вашу площадку. На ней появляются только хозяева квартир, их гости и уборщики подъездов.

4. При подаче воды сверху вниз в вашей квартире будет хороший напор воды и всегда горячие радиаторы отопления зимой.

5. В жилище больше естественного света, чище воздух, минимум насекомых, уличной пыли и выхлопных газов. Ни соседние здания, ни деревья не мешают свету проникать в ваши окна. И они мало загрязняются, как и внутренние помещения. На верхних этажах хозяева жилья часто обходятся без москитных сеток — мух и комаров на такой высоте просто нет.

6. Виды из окон с верхних этажей, как правило, более эстетичны.

7. Технический этаж защищает квартиры и от проникновения воров с кровли.

Часто жилплощадь на верхнем этаже можно купить за сниженную на 5-10% цену по сравнению со стоимостью квартир на средних этажах. При нынешних ценах на жилую недвижимость это серьезный аргумент за последние этажи.

Застройщики, продающие жилплощадь в ЖК премиального класса, нередко предлагают престижные варианты квартир на последних этажах — пентхаусы. Как правило, новостройки премиум располагают в тщательно выбранных с точки зрения инфраструктуры локациях: это центр города или близость к достопримечательностям, обустроенные районы с парковыми зонами и водоемами. Так что из окон гарантирован красивый вид.

Пентхаусом называют просторную жилплощадь, занимающую пространство целого этажа, но не меньше по площади. И это не единственный признак пентхауса.

Будьте внимательны — иногда по цене пентхаусов неопытным покупателям «впаривают» квартиры, не имеющие к ним отношения. В этом случае название является просто маркетинговым ходом.

Как отличить пентхаус? Он должен:

• обладать высокими, не ниже 4 м, потолками;

• иметь 2 или более уровня;

• оснащаться отдельным выходом на крышу.

Верхние уровни — обязательно с панорамным остеклением, из окон должен открываться красивый панорамный вид. Само жилище должно обладать повышенным уровнем комфортности, часто оснащается разнообразными приятными элементами — это могут быть бассейн, камин, терраса и т. д. Стоимость пентхауса, как правило, выше аналогов на прочих этажах на 5-20%.

Также маркетинговый ход — название «лофт» для «верхних» квартир с обычным современным ремонтом. Учтите, что это характеризует не слишком грамотного риэлтора. Лофт — это стиль интерьера, но изначально это чердак промышленного здания или именно техническое помещение, переоборудованное для проживания в нем людей. В лофте открыты все коммуникации, стены без отделки (бетонные или кирпичные), отсутствуют межкомнатные перегородки. Вам точно нравится такое жилище?

Приобретение жилплощади на последнем этаже может оказаться выгодной инвестицией — если ответственно отнестись к процессу покупки. Выбирая варианты в новостройках, проследите за наличием в доме технического помещения и обязательно посетите его. Вам нужно оценить герметичность крыши, вентиляционную систему и гидроизоляцию в нем.

Если вы прицениваетесь к жилью на «вторичке», узнайте в УК, когда проводились ремонтные работы на кровле и ремонтировалось ли оборудование лифтов. Если ремонт в обоих случаях не проводился, поинтересуйтесь, запланирован ли он.

Эксперты рекомендуют выбирающим квартиры на последних этажах следующее:

1. Оцените состояние потолков и стен квартиры — заметны ли следы протечек, имеются ли пятна плесени любого цвета. Если да — откажитесь от покупки и рассмотрите другие варианты.

2. Чем дальше жилье расположено от технических помещений, лифтовой шахты и мусоропровода — тем тише в нем будет. Также минимизируется проникновение в квартиру неприятных «ароматов».

3. Попав на технический этаж, убедитесь, что кровля целостна и на потолке, и по углам помещения отсутствуют потеки от протечек. Если УК отказывает вам в посещении технического этажа, по закону она не права — он является общедомовым имуществом, а значит, разрешается доступ в него жильцов.

4. Побывайте на балконе — не только ради оценки вида. Определите, не дискомфортна ли для вас высота конкретного строения.

Здания с двумя лифтами — это дополнительная страховка от задержек из-за лифтовых поломок. Как правило, 2 лифта одновременно не ломаются. К тому же во время большого потока пассажиров по утрам задействованы обе кабины, ждать лифта придется меньше.

Покупая жилье, стоит помнить, чем плоха квартира на последнем этаже для семей, где есть пенсионеры, маломобильные нездоровые люди, маленькие дети. Даже оборудование ультрасовременных бесшумных лифтов не застраховано от поломок, и в таких случаях вашим близким придется «покорять Эверест».

Помните, что в эконом-сегменте вы можете при покупке жилплощади на последнем этаже получить дисконт. Для многих сегодня 5-10% от стоимости жилья являются существенной скидкой. Но стоимость жилья премиум-класса на последнем этаже, наоборот, бывает завышена. При приобретении недвижимости на «вторичке» обязательно интересуйтесь у УК ремонтом кровли и лифтов. Эту информацию вам должны предоставить. Не поселяйтесь в дом, где все это не ремонтировалось и в данный момент находится в плохом состоянии — вы станете заложниками безответственной УК, не думающей о нуждах жильцов.