Техплан недвижимого объекта: что это и для чего необходимо

Техплан — ключевой документ, описывающий характеристики объекта. Там отображаются все ключевые сведения, включая этажность, наличие машиноместа, количество комнат, схематическое отображение, данные о геодезической сети, координаты. Также в документе указывается владелец, кадастровый инженер, который и занимался составлением, подготовкой, заверением плана.

Многие не понимают, для чего именно нужен и когда нужен технический план объекта недвижимости. Без него невозможно:з

• зарегистрировать право владения (ведь определить характеристики, габариты, объем объекта — невозможно);

• изменить данные в ЕГРН (соответственно, нотариус не сможет инициировать никаких операций).

Также не получится оформить в собственность, если недвижимость (в данном случае дом или квартира) ещё не достроена или находится на стадии котлована.

Кадастровый инженер — единственный, кто составляет, редактирует технический план на недвижимый объект и может аннулировать его (при изменениях в планировке объекта). Причем, он обязательно должен быть включен в СРО. А данные о каждом таком специалисте обязательно содержатся в СКИ (можно самостоятельно проверить и убедиться, что нанятый инженер имеет соответствующими полномочиями для составления документации).

Соответственно, если у собственника нет плана на объект, то именно к кадастровому инженеру и потребуется обращаться. В каждом регионе есть компании, оказывающие за вознаграждение соответствующие услуги. Средний срок изготовления пакета документов составляет от 2 до 4 недель (зависит от сложности объекта, его размеров). Если же план уже имеется, а требуется только внести какие-либо изменения в него, то это в большинстве случаев займет не более 3 – 4 рабочих дней. Опять же, это в полной мере зависит только от кадастрового инженера или компании, в которой он работает. А ещё есть организации, которые предлагают дополнительную услугу: экспресс-подготовку плана. Но это — за дополнительную плату (примерно на 50 – 70% выше от базовой). В этом случае документ выдадут уже примерно через 5 – 7 рабочих дней.

Сейчас план преимущественно выдают в электронном виде (PDF-документ, заверенный электронной подписью). Но при необходимости, можно запросить и бумажную копию: она будет обладать такой же юридической силой и может использоваться для проведения любых сделок.

Какая стоимость и срок выполнения технического плана на объект недвижимости? Какой-то единой ставки законодательно не утверждено. Стоимость напрямую зависит от индивидуальной ценовой политики компании, которая будет оформлять документ. В среднем, от 3 до 20 тысяч рублей (на те объекты, которые принадлежат физическим лицам). На итоговую стоимость технического плана объекта недвижимости влияют следующие факторы:

• регион, где размещается недвижимость;

• размер объекта (включая с прилегающим земельным участком);

• наличие у нынешнего собственника других технических документов (если имеется техпаспорт, то подготовка плана обойдется дешевле, так как он формируется на основе первого).

Рекомендуется обратиться в несколько проверенных компаний, предлагающих такие услуги, с надежной репутацией и многолетним стажем работы. И выбрать ту, которая предложит самую выгодную ставку.

Помимо технического плана ещё существует такой документ, как технический паспорт. В них вносятся схожие данные: характеристики и параметры объекта. Но начиная с 2013 года техпаспорт не может быть использован для внесения изменений в ЕГРН по любому из рассматриваемых субъектов. Соответственно, использовать его для сделок также не получится, потребуется составлять технический план.

Ключевые отличия последнего:

• больший спектр отображаемой информации;

• все конструктивные особенности недвижимых объектов (включая и материал стен);

• степень износа (на момент составления документа).

При этом техпаспорта ранее выдавали в БТИ. А технические планы сейчас может подготовить только кадастровый инженер.

Существует три различных характеристики технических планов объектов недвижимости, в частности:

1. План здания. Актуален для жилых и нежилых элементов строительства. Можно учесть, что законодательно к перечню таких объектов относят только те, которые допустимы для постоянного жительства и имеют соответствующие коммуникации, отвечают санитарным и прочим нормам СНиП.

2. Техплан помещения. Отдельно может быть составлен на обособленную часть недвижимого имущества.

3. Техплан сооружения. Такой же документ, но который относится только к различным инженерным постройкам (например, дамба, газопровод, железная дорога и так далее).

Также план потребуется для незавершенного строительства, если планируется оформить право собственности. До этого момента по объекту могут составлять лишь инженерные изыскания.

Есть установленная форма технического плана объекта недвижимости. Она состоит из двух разделов:

1. Текстовая информация. Здесь приводятся данные о нынешнем собственнике, уполномоченному инженеру, составившему документ, опись недвижимого имущества и всех прилегающих к нему субъектов, площадь объекта недвижимости в техническом плане, так далее.

2. Графическая информация. Это, как правило, схематическое изображение земельного участка, а также раздельно — каждой постройки, инженерного объекта, который расположен на нём.

Единого образца технического плана объекта недвижимости также не существует. Как правило, каждый инженер использует какую-то свою собственную форму. Главное — это то, какая именно информация отражена в плане и наличие подписи уполномоченного лица, заверяющего документ.

Подготовка и выполнение технического плана на объект недвижимости осуществляется только один раз. Данный документ не имеет срока давности. Бывают ситуации, когда в объект вносятся какие-то весомые изменения — это нужно отразить в плане. Как правило, для этого в план включают дополнение, которое должно быть заверено кадастровым инженером, оформляющим вам пакет документов. Иные формы не предусмотрены. Формат, в котором все составлено и подписано, также учитывается. Можно активно использовать современные технологии, иными словами, план составленный в электронной форме, тоже допустим.

Законодательно вовсе утверждено, что документ действует ровным счетом до той поры, пока информация, отраженная в нем, действительна и актуальна. И если никаких изменений на объекте и территории, где он расположен, не будет внесено, но и наименование объекта недвижимости в техническом плане будет считаться актуальным, действительным. И его можно использовать для проведения сделок.

Аналогичное относится и к техпаспорту. Невзирая на тот факт, что они уже упразднены, новые не выдаются, юридической силой они обладают и являются полноценным подтверждением характеристик недвижимого объекта. Но сделки проводить по нему не удастся (кроме вступления в право наследства).

Для подготовки плана собственнику нужно будет предоставить следующий перечень документов кадастровому инженеру:

• выписка об участке;

• документ, удостоверяющий личность владельца (ведь только он может инициировать процедуру подготовки плана);

• всю имеющуюся проектную документацию, при этом описание местоположения объекта недвижимости в техническом плане, должно совпадать с действительностью;

• разрешение на проведение строительных работ (предоставляют в местных административных органах);

• разрешение на ввод в эксплуатацию (не для тех объектов, которые относятся к категории индивидуального жилого строительства и были возведены до 1 марта 2020 года);

• декларацию.

Ещё нюанс: если подготавливается план для того объекта, что относится к дачному кооперативу, то нужно будет у председателя получить декларацию об «дачной амнистии». Именно по нему объект может быть признан в качестве элемента индивидуального жилого строительства.

Как, где и за какое время получить технический план на объект недвижимости? Все эти вопросы необходимо направлять кадастровому эксперту. Точные сроки, за которые он обязан подготовить и предоставить документ — не регламентируются. Однако, и конкуренция в этой сфере услуг высокая, потребитель вправе выбирать.

Зачем необходим план? Именно по нему вносятся все изменения, дополнения в ЕГРН. Соответственно, без документа нельзя ни сделку провести, ни собственное право владения оформить, но законодательно согласовать строительство каких-либо других объектов на участке.

Какая информация отображается в плане? Все те сведения, которые описывают характеристику недвижимости. Начиная от площади, предназначения, заканчивая используемыми материалами. При этом рыночная или кадастровая стоимость — не вносятся. Такие данные уже включают непосредственно в выписку из ЕГРН, а план — только как сопроводительный документ применяется на практике.

Что делать, если плана нет на объект? Если документа никогда и не существовало, то следует обратиться к кадастровому инженеру. Если же план был, но владелец по каким-либо причинам его утратил, то можно запросить заверенную копию у кадастровой палаты или инженера, который его составлял. В последнем случае это будет платная услуга (если речь именно о частном специалисте).

А предусмотрены ли какие-либо санкции за то, если нет плана? Нет, но отсутствие каких-либо документов на недвижимый объект теоретически предоставляет государству право отторгнуть его в свою пользу. При этом наличие техпаспорта — это своего рода аналог, но уже устаревшего образца, по которому в ЕГРН изменения не вносятся.